De nouveaux piliers pour l’épargne retraite

Ambitieuse, tel est le mot qui vient à l’esprit pour évoquer la réforme de l’épargne retraite, adoptée par la loi Pacte. Depuis le 1er octobre dernier, trois nouveaux produits retraite aux règles communes ont pour vaste mission de remplacer les multiples supports d’investissement dédiés accessibles sur le marché. Avec un objectif, faire affluer l’épargne vers les entreprises au travers d’investissements de long terme, et une promesse, celle d’opportunités et de nouveaux avantages pour les épargnants.

Foisonnantes, mais aussi complexes et surtout contraignantes, les offres en matière d’épargne retraite ont jusqu’à présent eu du mal à séduire les Français. La loi Pacte, complétée par une ordonnance, un décret et un arrêté, s’est donc donnée pour mission d’y mettre de l’ordre. Il faut dire que le constat était sans appel : alors que les Français font figure de bons élèves en matière d’épargne, ils boudent l’épargne retraite. Elle ne comptabilise ainsi que 230 milliards d’euros d’encours, contre 1 700 milliards d’euros pour l’assurance vie. Même les livrets réglementés, qui ne brillent pourtant pas par leur attractivité, font mieux, avec 400 milliards d’euros d’encours.

 

Harmoniser pour simplifier

Pour détourner les Français de l’assurance vie et de ses placements obligataires et les orienter vers l’épargne retraite et des placements de long terme sur les actions, la loi Pacte a donc entrepris un travail de simplification et d’harmonisation. Exit la multiplicité de produits d’épargne retraite, Perco, Perp, Madelin, “article 83”… À terme, trois placements seulement seront proposés, disponibles depuis le 1er octobre. De plus, et c’est sans doute là que se trouve la véritable nouveauté, tous trois ont les mêmes règles. Terminé donc le méli-mélo de contraintes variées et la fiscalité à géométrie variable.

Ces trois nouveaux produits d’épargne retraite, se déclinent sous la forme de deux produits collectifs. L’un est disponible pour tous les salariés, en remplacement du Perco, l’autre seulement pour certaines catégories et se substitue aux contrats dits article 83. Ils sont accessibles au sein de l’entreprise, dans le cadre de l’épargne salariale. Le troisième est un produit individuel, qui succède au Perp et au “Madelin”. Grâce à un système de portabilité, ces contrats pourront suivre l’épargnant tout au long de sa vie professionnelle, qu’il change de métier, de secteur ou de statut.

 

Réduire les contraintes pour convaincre

Le manque de lisibilité entre les différentes offres d’épargne retraite constituait un premier frein à l’adhésion. A cela s’ajoutait une barrière supplémentaire pour l’épargnant : la rigidité des produits, qui étaient assortis de contraintes fortes. Une difficulté que la réforme s’est efforcée de gommer. Non seulement les nouveaux PER auront tous les mêmes règles, mais celles-ci seront également plus souples.

Premièrement, tout au long de leur vie professionnelle, les épargnants pourront transférer librement leur épargne d’un contrat à un autre, d’un gestionnaire à un autre, pour profiter des meilleures offres. Au-delà de 5 ans de détention, ce transfert est gratuit, contre 1 % maximum de l’encours s’il intervient dans les premières années.

Deuxièmement, les modalités de sortie en cours de vie du contrat ont été harmonisées et élargies. Ainsi, l’intégralité de l’épargne est disponible en cas d’accident de la vie. De plus, l’épargne volontaire et l’épargne salariale peuvent être débloquées pour financer l’achat d’une résidence principale.

Enfin, les modalités de dénouement du contrat, au moment de la retraite, sont étendues. Jusqu’ici, la plupart des produits retraite ne se dénouaient que sous forme de rente. Avec les PER, l’épargne volontaire et salariale pourra être perçue sous forme de rente et/ou de capital, en une fois ou avec des versements fractionnés. Seules les cotisations employeur demeureront obligatoirement sous forme de rente.

 

Performer pour séduire

Il est un autre volet auquel l’épargnant devrait se montrer sensible : il s’agit des arguments financiers et fiscaux. Ici encore, la loi Pacte innove, afin de renforcer l’attractivité de son PER.

Le premier levier est fiscal. Pour encourager les Français à alimenter leurs PER, la loi Pacte généralise la déduction de l’assiette de l’impôt sur le revenu de tous les versements volontaires effectués, dans la limite des plafonds existants. En outre, les montants issus de l’intéressement, de la participation ainsi que les abondements de l’employeur seront exonérés d’impôt sur le revenu à l’entrée mais aussi à la sortie. Enfin, un coup de pouce spécifique et limité dans le temps a été instauré, afin d’encourager les épargnants à déplacer l’épargne de leur assurance vie vers un PER. Les rachats d’assurance vie de plus de 8 ans bénéficieront d’un abattement fiscal doublé si les sommes sont ensuite réinvesties sur un PER. Pour un célibataire, l’abattement passe ainsi de 4 600 euros à 9 200 euros. Une opportunité valable jusqu’au 1er janvier 2023.

De leur côté, les entreprises sont encouragées à favoriser les PER grâce à des baisses, voire des suppressions, du forfait social applicable sur les sommes versées.

L’autre levier destiné à accroître l’attractivité est le rendement de l’épargne. La loi Pacte introduit donc la gestion pilotée par défaut pour tous les PER : une gestion qui investit en fonction du profil de l’épargnant et qui se dirige vers une performance de long terme, notamment en se positionnant sur les marchés actions et sur les PME et ETI. De nouveaux profils de fonds seront, dans cette optique, introduits : fonds responsables, solidaires, ou encore fonds PEA-PME.

Le profil de risque de l’investissement sera révisé en fonction de l’âge de l’épargnant, évoluant vers une sécurisation de l’épargne à l’approche de la retraite. De plus, la portabilité des contrats entre différents prestataires introduit une concurrence nouvelle. Celle-ci se jouera bien sûr sur la performance, mais devrait également permettre de tirer les frais à la baisse.

 

Trois étapes pour une réforme

La réforme de l’épargne retraite est bel et bien lancée depuis le 1er octobre dernier, qui marque l’arrivée sur le marché des nouveaux PER. Les épargnants qui disposent de produits d’épargne retraite « traditionnels » peuvent demander une migration de leur épargne vers les PER. Les entreprises peuvent également faire évoluer les produits d’épargne retraite qu’elles proposent vers ces nouveaux formats. Anciens formats et nouveaux entament donc leur cohabitation.

A partir du 1er octobre 2020, les anciens produits ne seront plus disponibles à la souscription. Ceux ouverts avant cette échéance demeureront valables et l’épargnant pourra toujours y faire des versements.

Enfin, les épargnants bénéficient d’une incitation fiscale pour transférer leur épargne d’une assurance vie vers un PER jusqu’au 1er janvier 2023.

Une transition en douceur, qui devrait laisser le temps aux épargnants de saisir toute la portée des nouveaux avantages des PER, nés de la loi Pacte.


La finance pour créer de la valeur durable

Ambitieux, les objectifs de lutte contre le réchauffement climatique sont également coûteux. La transition énergétique demande des investissements que les pouvoirs publics ne peuvent assumer seuls. Dès lors, depuis quelques années, la finance s’est imposée comme vecteur de nouvelles sources de financement. Innovante, elle a développé des outils capables d’orienter les flux de capitaux vers des projets durables. Et si le bien commun y gagne, l’appétence des investisseurs pour ces produits d’investissement démontre bien leur intérêt.

Lutte contre le réchauffement climatique, développement durable : derrière ces termes génériques se cachent des besoins concrets, tels que la construction d’infrastructures, la transformation des entreprises, la préservation de la biodiversité, l’éducation des populations. Des projets économiques, environnementaux et sociaux, qui nécessiteraient entre 1 900 milliards et 9 600 milliards de dollars d’investissements annuels d’ici 2050, selon l’Environmental Impact Assessment de l’UNEP (United Nations Environmental Program).

Si les besoins sont colossaux, les moyens d’y répondre demeurent complexes. Le financement public joue un rôle évident, mais forcément insuffisant. Toutefois, un intermédiaire s’avère nécessaire entre les acteurs privés et les tenants des projets, dont la taille, la nature et la localisation varient très fortement.

Le secteur financier s’est emparé de cette problématique et endosse désormais ce rôle d’intermédiaire. Il conçoit des produits d’investissement destinés à financer des projets durables. Certains sont déjà bien installés dans le paysage, tandis que d’autres émergent, dessinant ainsi les contours d’une finance nouvelle, tournée vers l’avenir. Ce sont autant d’opportunités qui s’ouvrent pour les investisseurs, tant pour placer leurs capitaux que pour donner un sens à leur investissement.

 

Plébiscite pour les obligations vertes

En mai dernier, pour la première fois, un état noté AAA a émis des obligations vertes (green bonds) sur le marché. Véritable succès, l’opération a permis aux Pays-Bas de lever 6 milliards d’euros sans difficulté, la demande auprès du Trésor néerlandais ayant atteint 21 milliards d’euros.

Cette émission démontre à quel point les obligations vertes sont désormais un produit d’investissement connu, maîtrisé et apprécié.

Une obligation verte obéit au même principe qu’une obligation classique ; elle consiste à lever de la dette auprès des marchés. La différence majeure apparaît dans l’emploi des sommes empruntées. Une obligation verte s’accompagne d’un engagement de la part de l’émetteur, celui de consacrer les montants levés à financer un projet lié à la transition écologique. Un rapport sur l’utilisation des capitaux doit être publié chaque année.

À l’origine, en 2007, la Banque Européenne d’Investissement et les agences de développement sont, sans surprise, les premières à avoir recours aux emprunts verts. Elles sont rapidement suivies par les collectivités territoriales, sur un marché encore confidentiel. Les entreprises, puis les États, s’emparent, à partir de 2013, de ce nouvel outil.

Côté entreprises, des groupes internationaux du secteur énergétique, du BTP, des télécommunications ou du secteur bancaire, ont ainsi émis des obligations vertes. Côté pays, l’Europe demeure le fer de lance des émissions. La France est ainsi le deuxième émetteur mondial après la Chine et devance les Etats-Unis.

Les obligations vertes et sociales connaissent un regain de vigueur depuis le début de l’année, avec plus de 70 milliards d’euros placés, dont 80 % dédiés aux obligations vertes. Désormais, les obligations vertes en circulation dans le monde représentent 900 milliards de dollars, selon l’ONG britannique Climate BondsInitiative. Elles disposent d’un fort potentiel de croissance au regard du marché obligataire traditionnel, qui pèse 90 000 milliards de dollars.

Ce succès s’explique par la portée environnementale du financement. Le souscripteur a l’assurance de financer un projet lié à la transition écologique. Les Pays-Bas prévoient ainsi de financer, entre autres, avec leur récente levée de fonds des ouvrages de protection contre les inondations.

 

Déclinaisons thématiques

Gérer la transition énergétique ne saurait se cantonner au seul aspect environnemental. Les projets sociaux sont également essentiels, au point de leur dédier un véhicule de financement spécifique. Devant le succès des obligations vertes, leur principe a été décliné au travers d’obligations sociales (social bonds).

Ici, l’investisseur a l’opportunité de financer des projets tels que le retour à l’emploi, l’accès à l’eau, la santé publique, l’alphabétisation, l’amélioration de la vie des communautés… en bref, tout ce qui a trait au social. Les collectivités locales sont, à juste titre, parmi les premières intéressées par un tel outil financier. Mais les entreprises y ont aussi rapidement adhéré.

Danone a été la première société à se lancer, en levant 300 millions d’euros pour financer la recherche sur la nutrition, l’aide à une agriculture responsable et l’émancipation des populations. Encore une fois, les acteurs européens figurent parmi les plus actifs sur ce marché, mais les émissions remportent un succès croissant, auprès d’investisseurs asiatiques notamment.

La réussite des social bonds (le terme anglo-saxon est couramment employé, même en France) tient à la transparence de l’émetteur, qui doit rendre des comptes sur l’emploi des capitaux levés. Les financements envisagés sont détaillés lors de l’émission, puis l’émetteur doit ensuite informer de l’avancée des projets, au travers d’évaluations et rapports.

Avec 8,8 milliards d’euros d’encours fin 2017, le marché dessocial bondsest encore bien inférieur à celui des obligations vertes, mais poursuit sa croissance. En 2016, il plafonnait à 2,1 milliards de dollars.

Enfin, petit poucet sur le segment des obligations assorties d’objectifs, les obligations durables, ou sustainable bonds, conquièrent petit à petit les investisseurs. Il s’agit encore d’une niche, mais ces obligations destinées à financer des projets à la fois environnementaux et sociaux séduisent un public en quête d’un placement estampillé ESG (environnement, social, gouvernance). Les encours ne pesaient que 30 milliards d’euros fin 2018, mais avaient grimpé de 35 % au cours de l’année.

 

Le crédit à impact positif, promis à un bel avenir

Acteurs du développement durable et banques s’enthousiasment pour la dernière innovation du monde financier. Le crédit à impact positif (positive incentive loansou sustainability loansen anglais) est une solution élaborée pour encourager tant les entreprises que les établissements bancaires à financer des projets à visée durable. Avec des atouts pour séduire chacun.

Côté emprunteur, le principal avantage du crédit à impact positif est son taux. Il est indexé sur des critères environnementaux, sociaux ou de gouvernance. Ici, ce n’est pas un projet précis que l’entreprise présente pour obtenir un financement. Elle est jugée sur son respect de critères extra-financiers. Pour faire simple, meilleures sont les pratiques ESG de l’entreprise, plus la banque lui accorde un taux intéressant. Des critères extra-financiers spécifiques déterminés par la banque et l’emprunteur sont évalués. Si les objectifs sont atteints, la banque accorde un bonus à l’emprunteur, un malus dans le cas contraire. L’entreprise peut également recevoir une injonction à modifier ses pratiques.

La portée incitative d’un tel produit est importante. L’intérêt financier, au travers d’un taux variable, encourage l’entreprise à une transformation durable. L’inconvénient majeur est que seules les sociétés déjà bien avancées en matière de pratiques ESG peuvent se lancer dans un tel engagement.

Les banques, quant à elles, y voient un moyen de réduire leurs risques. L’intégration de critères extra-financiers contribue en effet à améliorer le profil de risque de l’emprunteur. La transformation des entreprises autour d’un mode de fonctionnement durable peut également s’avérer être un avantage compétitif, un gage de pérennité.

 

Le secteur financier a su faire preuve d’innovation en concevant des produits dédiés au financement de la transition énergétique et créateurs d’une valeur durable. Une proposition qui fait écho à un besoin réel, pour ne pas dire urgent, et qui séduit tant les entités publiques que les entreprises. Ils répondent aussi à une véritable demande de la part des investisseurs, car permettent de conjuguer rendement, sécurité et objectifs extra-financiers. La France, et plus largement l’Europe, sont à la pointe de cette finance tournée vers la construction d’un avenir commun.


OBO : outil de stratégie patrimoniale

Opération destinée aux dirigeants fondateurs de sociétés, l’OBO (owner buy-out) est un mécanisme de structuration financière et juridique qui permet de réaliser ce qui est communément présenté comme une vente à soi-même. Le principe : le dirigeant crée une société holding qui rachète ensuite tout ou partie du capital de sa première société. Cette stratégie patrimoniale répond à des objectifs multiples et présente des avantages qui dépassent le strict domaine financier.

 

Répondre aux problématiques spécifiques des dirigeants fondateurs

Plébiscité par les entrepreneurs, l’OBO présente la particularité de répondre, avec une même opération, à plusieurs de leurs préoccupations. Premièrement, l’OBO est un moyen pour le dirigeant de libérer et valoriser une partie du capital investi dans la société pour le rapatrier parmi ses actifs personnels. Avec un avantage considérable : celui de préserver la mainmise du dirigeant sur sa société, au travers de la société holding qui la détient désormais et dont il est actionnaire majoritaire. L’OBO apporte donc des liquidités au dirigeant, tout en lui garantissant le contrôle de son entreprise s’il le désire. Le capital ainsi obtenu peut ensuite être placé sur des produits financiers qui procureront du rendement.

Autre point fort, l’OBO permet de mettre en place une stratégie de transmission, sujet de préoccupation majeur pour les fondateurs d’entreprises. Les enfants ou successeurs désignés peuvent en effet être actionnaires de la holding et ainsi commencer à jouer un rôle opérationnel dans la société cible, dont la holding détient désormais les titres.

Enfin, cela peut être l’occasion de réorganiser le capital de la société, en accordant des parts à des cadres clés que le dirigeant souhaite fidéliser, ou en faisant entrer de nouveaux partenaires et investisseurs.

Dans cette dernière configuration, la société trouve également un avantage financier et une opportunité de croissance. Le capital apporté permet de financer les projets de développement au travers de  solutions qui limitent la dilution du dirigeant au capital de la holding.

Il est toutefois essentiel de garder à l’esprit que le pré-requis à une opération d’OBO demeure la capacité de la société à générer des cash flows suffisants. Ils doivent en effet être assez élevés pour rembourser le financement bancaire en utilisant l’effet de levier de la dette de manière vertueuse (cf. Décryptage), mais aussi pour assurer la valorisation de l’entreprise et sa pérennité.

Grâce l’OBO, les dirigeants fondateurs peuvent donc sécuriser une part de leur investissement, profiter à titre personnel d’une nouvelle source de capital, anticiper la transmission de leur entreprise, tout en y conservant un rôle actif et en offrant à celle-ci de nouvelles opportunités de croissance.

 

Une structuration patrimoniale facilitée par le crédit

Le rachat de titres de la société par la société holding suppose que celle-ci dispose de fonds. Leur origine peut être variée. Outre les fonds propres de la holding, essentiellement issus de l’apport de titres du dirigeant, nombre d’OBO s’organisent autour d’un apport en capitaux. Ceux-ci peuvent provenir des nouveaux entrants, comme les enfants ou les cadres que le dirigeant souhaite désormais associer. Ils peuvent aussi résulter de l’entrée de fonds d’investissement, coutumiers de ce type d’opération.

Le crédit constitue également une source de financement très plébiscitée, plus particulièrement au travers de la dette senior. Il s’agit d’un crédit à moyen terme, ayant pour particularité d’avoir des taux attractifs mais dont le remboursement est prioritaire sur celui des autres dettes. Celles-ci sont alors dites subordonnées, l’intérêt de ces montages « mezzanines » étant d’échelonner les remboursements et d’éviter un coût de financement trop important au cours des premières années.

Dans certains cas, le recours au prêt relais peut également se justifier. Le prêt sert de financement en attendant que l’opération soit bouclée et que les dividendes de la société cible viennent alimenter la holding.

 

Remboursement de la dette : entre opportunités et restrictions

Attention, l’article L. 225- 216 du Code du commerce indique qu’une société « ne peut avancer des fonds, accorder des prêts ou consentir une sûreté en vue de la souscription ou de l’achat de ses propres actions par un tiers ». Cela signifie que la société ne peut ni garantir les emprunts de la société holding, ni prêter ou avancer sa propre trésorerie pour les remboursements. Une interdiction à ne pas sous-estimer, car elle est passible de poursuites pénales pour le dirigeant.

En revanche, par la remontée de dividendes, la société, va permettre à la holding de rembourser sa dette bancaire. Il sera en effet possible de verser des dividendes exceptionnels, à condition qu’ils n’entravent pas la capacité de croissance de la société. Toutefois le financement bancaire de distributions exceptionnelles (au-delà de la trésorerie disponible de la cible), dit mécanisme de «  debt push down »,  doit être manié avec précaution. La frontière entre liberté de gestion, acte anormal de gestion ou abus de droit est ténue.

Si une convention de trésorerie centralisée entre la mètre et la fille est mise en place, pour être licite et valable, elle doit être dictée par un intérêt économique, social ou financier commun. Elle ne devra pas être démunie de contrepartie ou rompre l’équilibre entre les engagements respectifs des sociétés, ni excéder les capacités financières de celle qui en supporte la charge.

 

Un levier fiscal très encadré

La fiscalité des OBO est favorable tant au niveau des sociétés que du dirigeant fondateur. Ce dernier bénéficie d’un report automatique de l’imposition des plus-values réalisées lors de l’apport des titres de la société apportés, s’il dispose du contrôle de la holding (disposition de l’Article 150 O B Ter du CGI). L’imposition de la plus-value aura lieu à la cession des titres de la société holding. En revanche, le report tombe si la société holding cède les titres de la filiale apportés dans le délai de 3 ans suivant l’apport, sauf réinvestissement économique d’une partie du produit de la cession (cf. Baromètre).

L’optimisation fiscale joue aussi à plein au niveau des sociétés.

Le versement des dividendes à la holding sera exonéré d’impôt sur les sociétés, en application du régime mère-fille. La société holding ne disposera cependant pas, sauf autres revenus, de produits imposables pour déduire les charges financières de la dette d’acquisition.

Plusieurs dispositifs sont possibles pour remédier à cela. Des dispositifs tels que l’intégration fiscale, la fusion post OBO, permettent en effet une « fusion fiscale » entre les résultats de la société holding et la société fille. Cependant, d’un point de vue juridique, la fusion rapide ne devra pas avoir pour but de contourner l’interdiction de l’article L225-216 du Code de commerce Sur le plan fiscal, il faudra veiller à ce que les conditions de l’opération écartent tout risque de requalification pouvant remettre en cause la déductibilité des intérêts de la dette.

Dans le régime de l’intégration fiscale (société fille détenue au moins à 95%), les déficits de la société holding liés à la dette d’acquisition peuvent être imputés sur le résultat de la société fille. Les intérêts de l’emprunt résultent donc dans une économie d’impôt sur les sociétés, au niveau du groupe. Cela réduit le coût réel de la dette.

L’amendement Charasse, confirmé par la Loi de Finance 2019, a pour objectif d’encadrer les avantages fiscaux dans le cadre d’un OBO. Il limite de manière forfaitaire la déductibilité des charges financières de la dette.

Le levier fiscal doit donc être employé avec précaution.

Véritable outil d’ingénierie patrimoniale, l’OBO présente donc l’opportunité pour un entrepreneur de sécuriser son capital et préparer la transmission de son entreprise, tout en conservant la direction opérationnelle. L’attrait financier résulte également de l’effet de levier permis par le recours au crédit, qui s’accompagne de modalités de remboursement avantageuses. Ce type d’opération – qui peut d’ailleurs s’appliquer aux actifs non professionnels, comme l’immobilier -, demande toutefois un accompagnement professionnel de qualité, leur cadre juridique et fiscal pouvant s’avérer contraignant.


OPCVM : quels critères pour faire son choix ?

Quel que soit le profil d’un investisseur, prudent, équilibré, ou dynamique, une large gamme d’OPCVM lui sera accessible. Tous ne se valent pas pour autant. Les comparer n’est pas toujours aisé, mais un panel de critères permet de juger tant de la qualité intrinsèque d’un fonds que de sa performance par rapport au reste du marché.

Les informations inhérentes à l’OPCVM

La performance est souvent la première information recherchée par un investisseur. Exprimée en pourcentage, elle indique le gain ou la perte du fonds sur une période déterminée. Cette donnée seule ne saurait toutefois suffire. Il est en effet nécessaire de mettre en perspective cette performance par rapport au risque encouru en investissant dans ce produit.

Premier indicateur de risque, la volatilité permet d’estimer l’amplitude de variation d’un fonds par rapport à sa moyenne, sur une période choisie. Plus l’amplitude est importante, plus le fonds est risqué. En effet, avec de fortes variations, la probabilité de perte financière est potentiellement plus élevée, surtout pour un investisseur qui se trouve dans le besoin de sortir rapidement. En revanche, ceux qui se placent dans une optique long terme peuvent supporter plus de volatilité et espérer, en retour, un rendement supérieur.

Performance et volatilité sont donc les deux piliers qui procurent un premier aperçu de la tenue d’un fonds. Le ratio de Sharpe permet de juger l’un par rapport à l’autre : il indique si la volatilité du fonds est récompensée par une performance plus élevée, ce qui doit être l’objectif recherché. Si le ratio de Sharpe est compris entre 0 et 1, cela signifie que l’OPCVM dégage un rendement supérieur à celui d’un placement sans risque, mais toutefois de manière insuffisante pour être attractif. Au-delà de 1, en revanche, la prise de risque est récompensée par une surperformance intéressante. Evidemment, tout ratio inférieur à 0 est à proscrire, puisqu’il signifie que le produit est moins rémunérateur qu’un placement sans risque.

L’autre critère couramment utilisé pour mesurer le risque est la perte maximale, ou Max Drowdown. Comme son nom l’indique, il mesure la perte maximale d’un investisseur qui aurait investi au plus haut et revendu au plus bas sur une période choisie : il s’agit du scenario du pire.

Voici pour les indicateurs chiffrés, mais qui ne seront d’aucune utilité pour connaître la philosophie du fonds d’investissement. Les gérants suivent en effet une stratégie et s’engagent d’ailleurs à la respecter. Concrètement, ils peuvent ainsi s’engager à limiter leur exposition à certains actifs, à exclure des secteurs d’activités, à en surpondérer d’autres… Autant d’informations qui figurent dans le prospectus du produit et dont la mise en application peut être vérifiée, notamment en regardant l’évolution de la composition du portefeuille et de ses expositions.

Enfin, à chaque fonds sa stratégie de sélection des actifs. Certains optent pour une sélection process-driven, qui obéit donc à une méthodologie suivie à la lettre – en théorie du moins. D’autres fonds sont discrétionnaires : le gérant est décisionnaire et choisit lui-même les actifs qu’il intègre. Avec ce système, les décisions peuvent être prises de manière très réactive, mais le succès repose sur les épaules d’un seul homme, qui peut aussi décider de partir.

Toutes ces données sont utiles pour une première appréciation du fonds, notamment en termes de risque. Mais il est impossible de s’en tenir à cela : le fonds doit en effet être étudié dans son environnement. Si un OPCVM enregistre une performance de 10 % mais que, dans le même temps, le marché a bondi de 20 %, ce qui semblait une opportunité se révèle en réalité un investissement sous-performant.

Comparer un fonds au marché peut sembler complexe, mais il existe pour cela une série d’indicateurs très facilement accessibles.

Confronter un OPCVM au marché

Comparer, tel est le maître mot pour déterminer la qualité d’un véhicule d’investissement. La chose la plus facile à comparer est la performance, à condition de bien sélectionner ses référents. Il est possible de comparer un fonds avec d’autres de la même catégorie : fonds ISR, investi sur les pays émergents, les nouvelles technologies, etc. Les indices de référence (benchmark) constituent également un bon étalon, mais il faut néanmoins veiller à ce que la composition du fonds et celle de l’indice ne divergent pas trop. L’indicateur qui évalue la performance d’un fonds par rapport à un indice est nommé l’alpha. Plus l’alpha est élevé, meilleur est le fonds par rapport à son indice. S’il est inférieur à zéro, l’OPCVM a fait moins bien que ce dernier.

Si la performance se compare, il en est de même pour la volatilité. Pour cela, il faut se pencher sur la tracking error, qui mesure l’amplitude des variations du fonds par rapport à celles de son marché. Plus la tracking error est élevée, plus le comportement entre les deux est différent. Toutefois, une tracking error importante n’est pas forcément une mauvaise chose. Cela peut aussi indiquer que le gérant mène une gestion active et peut réaliser de meilleures performances en cas de retournement du marché.

Pour savoir si un fonds amplifie ou limite les variations du marché, il existe également un indicateur : le béta. Il indique de combien le fonds varie en moyenne par rapport au marché, sur la base du chiffre 1. Un OPCVM qui affiche un béta de 1,1 est 10 % plus réactif que le marché. A l’inverse, à 0,90 %, il lui est 10 % moins réactif. Une fois encore, l’appréciation de cette valeur dépend des objectifs de l’investisseur. Un investisseur prudent préférera un fonds qui atténue les variations du marché, tandis qu’un investisseur dynamique pourra privilégier les fonds qui les amplifient.

Quels que soient les critères envisagés, l’important est de les étudier sur plusieurs échelles de temps, mais aussi d’adapter celles-ci en fonction des horizons d’investissement.

Regarder au-delà de l’OPCVM

Si l’OPCVM peut réaliser des performances supérieures ou inférieures au marché, c’est parce qu’il s’agit d’un produit géré. La qualité de l’équipe de gestion est donc une composante capitale dans sa réussite. Certains fonds ont des gérants « star » dont le succès est connu sur les marchés, mais d’autres ont moins de visibilité. Des organismes de notation, comme par exemple Morningstar, évaluent la qualité des gérants, en se basant sur leur expérience, les outils à leur disposition, leur charge de travail ou encore la structure de leur rémunération.

L’équipe de gérants fait partie d’une société de gestion, dont la solidité doit également être questionnée. Structure financière, capacité à durer, nombre de collaborateurs, durée moyenne de leur présence sont autant d’éléments qui indiquent s’il est raisonnable de confier son capital à la société.

Enfin, il est un dernier élément qui a le pouvoir d’influencer la décision des investisseurs : les frais de gestion. Ceux-ci varient en fonction du type de gestion menée ; plus la gestion est active, plus élevés seront les frais. Néanmoins, il peut exister d’importants écarts entre des fonds de même type et entre les sociétés de gestion. Les frais sont à envisager au regard de la performance, car ils viennent grever celle-ci.

Pour établir la qualité d’un OPCVM, la première approche consiste à comprendre sa stratégie d’investissement et voir dans quelle mesure elle correspond aux objectifs de l’investisseur. Puis, pour juger de l’efficacité de cette stratégie, la performance du fonds et son profil de risque doivent être envisagés au regard de ceux du marché. Ces résultats seront étudiés en fonction du profil de l’investisseur. Un fonds idéal pour un investisseur qui dispose d’un horizon d’investissement court terme ne le sera sans doute pas pour un investisseur de long terme. Outre la seule performance, il est également important de bâtir son investissement sur la confiance, tant envers les gérants qu’envers la société de gestion.


L’Impôt sur la Fortune Immobilière en questions

Né en 1982 sous le nom d’impôt sur les grandes fortunes puis abrogé en 1986, l’ISF fait son retour deux ans plus tard, en 1988, sous l’appellation d’ « impôt de solidarité sur la fortune ». Il est alors officiellement destiné à financer le Revenu Minimum d’Insertion (RMI). Ses modalités vont régulièrement évoluer au fil des ans, son seuil d’entrée passant, par exemple, de 800 000 à 1 300 000 € en 2011.

La loi de Finances pour 2018 marque donc une nouvelle étape dans l’histoire de cette imposition puisque l’ISF disparaît au profit de l’impôt sur la fortune immobilière. Derrière ce changement, « se cache » la volonté affirmée du gouvernement, d’orienter l’épargne des français vers l’investissement productif et combattre la « rente immobilière ».

 

Qui est concerné ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière est un impôt déclaratif taxant la détention du patrimoine, contrairement à l’impôt sur le revenu qui taxe les revenus des personnes physiques. L’IFI est un impôt annuel progressif dû par les personnes physiques dont le foyer fiscal détient un patrimoine net taxable, apprécié au 1er janvier, supérieur à un certain seuil, fixé à 1 300 000€.

Pour rappel, une personne est considérée comme résidente fiscale française, quelque soit sa nationalité, lorsqu’elle se trouve au 1er janvier de l’année d’imposition, dans l’un des 4 cas suivants :

  • La personne a son foyer en France.
  • La personne a son lieu de séjour principal en France.
  • La personne excerce une activité professionnelle en France.
  • La personne a son centre d’intérêts économiques en France.

… sous réserve des conventions fiscales internationales

 

Quels sont les biens concernés ?

Sauf exonération ou règle d’évaluation spécifique, l’assiette gloable de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par :

  • Les biens et droits immobiliers.
  • Les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France, détenant directement ou indirectement des biens ou droits immobiliers, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Rappelons qu’il faut tenir compte des biens et droits immobiliers :

  • Détenus directement par le foyer (en pleine propriété, en indivision, en démembrement…).
  • Détenus indirectement par les membres du foyer, c’est-à-dire qu’est retenue, pour le calcul de l’IFI, la fraction de la valeur des parts et des actions de société correspondant à des actifs immobiliers non affectés à l’activité de la société (biens ou droits immobiliers logés dans des SCPI ou des OPCI, que ces actifs soient ou non logés dans des produits typés assurance vie ou PEA, biens dont le redevable se réserve la jouissance,…).

 

 Les biens Les Droits Réels (Liste non-exhaustive)  Les autres droits
  • Biens immobiliers bâtis
  • Biens immobiliers non bâtis
  • Propriété
  • Usufruit
  • Nue-propriété
  • Emphytéose
  • Droit du preneur d’un bail à construction
  • Droit du preneur d’un bail à réhabilitation
  • Droit d’usage
  • Droits du preneur d’un crédit-bail
  • Droits de l’accédant d’un contrat de location-accession
  • Droits dans un contrat d’assurance-vie en UC rachetable

 

Quels sont les biens exclus ?

Ne sont pas pris en compte dans l’assiette IFI :

  • Les parts ou actions de sociétés qui ont une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, dont le redevable détient directement, ou indirectement, seul ou conjointement avec les membres du foyer fiscal, moins de 10% du capital ou des droits de vote. Attention à la clause anti abus: cette exclusion ne s’applique pas à l’égard des biens immobiliers ou droits qui sont détenus directement par des sociétés que le redevable contrôle ou dont le redevable se réserve la jouissance.
  • Les biens affectés à l’exploitation de la société qui les détient (quelque soit le niveau d’interposition).
  • Les biens affectés à l’exploitation d’une société de groupe.

Quels sont les biens exonérés ?

Les dispositions des actifs exonérés d’IFI reprennent très largement les règles applicables en matière de biens professionnels exonérés d’ISF. Elles ne visent que les biens immobiliers qui entrent dans le champ de l’IFI et ne bénéficie par des dispositions d’exclusion d’assiette.

Sont donc exonérés :

  • Les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs de ces mêmes biens affectés à l’activité principale du redevable, ou d’un membre de son foyer fiscal, que celle-ci soit exercée à titre individuel ou dans une société de personne soumise à l’impôt sur le revenu.
  • Les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs de ces mêmes biens affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société soumise, de droit ou sur option, à l’impôt sur les sociétés sous réserve de conditions identiques à celles applicables en matière d’ISF.
  • Les bois et forêts, les parts de GFV (groupement foncier viticole), les biens ruraux donnés à bail à long terme ou bail cessible, les parts de GFA (groupement foncier agricole) (exonérations partielles).

Rappelons que certaines exonérations ont été supprimées avec la mise en place de l’IFI comme :

  • Les titres faisant l’objet d’un pacte Dutreil. Exonération de 75%.
  • Les titres détenus par les mandataires sociaux et salariés. Exonération de 75%.
  • Les titres de PME et parts de FIP, FCPI et FCPR. Exonération de 100%.
  • Les titres constitutifs d’un bien professionnel, transmis avec réserve d’usufruit lors du départ à la retraite du dirigeant. Exonération de la nue-propriété.

Ces titres sont désormais imposables à hauteur de la fraction de la valeur représentative de biens immobiliers non affectés à l’activité opérationnelle de la société qui les détient.


BON A SAVOIR

La transmission temporaire d’usufruit

La pleine propriété d’un bien se compose :

  • De sa nue-propriété – Possession des titres de propriété du bien.
  • De son usufruit – Droit de jouir du bien et d’en tirer des bénéfices.

Dans la majorité des cas, la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à la même personne, mais il est possible de céder temporairement ou définitivement l’usufruit d’un bien à une personne. On parle alors de démembrement.

Comme nous l’avons évoqué, la transmission temporaire d’usufruit peut être une solution pour réduire son IFI. Elle permet de faire sortir momentanément un bien de la base taxable à l’IFI et à l’IR.  En effet, consentir une donation à un membre de sa famille, à une fondation ou une association, c’est se dessaisir, en général, de la pleine propriété du bien. Mais il est possible de conserver la nue-propriété et ne donner, pour une durée déterminée, que le seul usufruit du bien. Il s’agit de la donation temporaire d’usufruit. Le bien sort alors momentanément du patrimoine taxable.

Toutefois attention ! Une transmission temporaire d’usufruit est risquée d’un point de vue fiscal avec la mise en œuvre éventuelle de la procédure de l’abus de droit. Si l’opération est uniquement destinée à éluder l’impôt, l’administration peut rechercher le caractère abusif de l’opération. Les donations de cet ordre doivent respecter des conditions de validité strictes.


 


Majeurs protégés : quels sont les régimes de protection en vigueur ?

Selon l’article 425 du Code Civil, « toute personne dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération, médicalement constatée, de ses facultés mentales ou corporelles de nature à empêcher l’expression de sa volonté peut  bénéficier d’une mesure de protection juridique. » Une mesure destinée à protéger la personne au sens large mais aussi ses intérêts patrimoniaux. Le point sur les différents dispositifs qui permettent d’assurer cette mission.

Membre de la famille ou professionnel

En France, selon les derniers chiffres, 800 000 personnes majeures font l’objet d’une mesure de protection. Et ce, en raison de la vieillesse, d’un handicap, d’une maladie ou encore d’une situation d’exclusion. C’est au juge des tutelles que revient la décision de placer une personne sous protection juridique. Il peut confier cette mesure de protection à un membre de la famille ou à un professionnel en l’occurrence un mandataire judiciaire à la protection des majeurs (MJPM).

Cette mesure peut prendre la forme d’une curatelle, tutelle, habilitation familiale, mesure de protection future.

 

La curatelle

La curatelle est une mesure judiciaire qui s’adresse à une personne qui, sans être totalement hors d’état d’agir seule, a besoin d’être assistée dans les actes de la vie civile. Le majeur placé sous curatelle est protégé tant au niveau de sa personne que de ses biens et de son patrimoine. Il existe trois formes de curatelle.

La curatelle « simple »

Le majeur sous curatelle « simple » peut gérer, administrer ses biens, percevoir ses revenus et en disposer librement. Il est assisté du curateur (conjoint, parent, MJPM) pour tous les actes les plus importants de la vie civile. A titre d’exemple, le majeur protégé sous un régime de curatelle simple ne peut recevoir des capitaux en liquide, ni en faire emploi sans l’assistance de son curateur. S’il peut librement faire un testament, en revanche, il ne peut faire une donation qu’avec l’assistance de son curateur.

La curatelle aménagée

Le Juge des Tutelles aggrave le régime de la curatelle simple pour l’adapter à la situation de la personne à protéger. Dans son jugement, il énumère les actes que le majeur sous curatelle peut ou ne peut pas accomplir.

La curatelle renforcée ou aggravée

Le curateur percevra seul les revenus et assurera lui-même le règlement des dépenses à l’égard des tiers. Le majeur sous curatelle est assisté du curateur pour tous les actes de la vie civile. Le curateur exerçant ces pouvoirs élargis doit rendre compte annuellement de sa gestion au Juge des Tutelles ainsi qu’au majeur protégé dans l’intérêt duquel il agit.


La tutelle

Il s’agit là du régime de protection le plus contraignant à mettre en place. La tutelle n’est d’ailleurs prononcée que s’il est établi que la curatelle ne peut assurer une protection suffisante. Le régime de la tutelle s’applique à une personne qui a besoin d’être représentée de manière continue dans tous les actes de la vie civile. Cela suppose donc une altération grave des facultés mentales ou corporelles. Le majeur placé sous tutelle peut être protégé tant au niveau de sa personne que de ses biens et de ses intérêts patrimoniaux. Il existe, là encore, trois formes de tutelles :

La tutelle avec conseil de famille (appelée aussi « complète » ou « familiale »)

Cette forme de tutelle nécessite la constitution d’un conseil de famille (de 4 à 6 personnes) et la désignation d’un tuteur et d’un subrogé tuteur. Ce mode de désignation est aujourd’hui très rare, sauf dans les cas de patrimoine très important. Le conseil de famille, présidé par le Juge des Tutelles, contrôle les actes effectués par le tuteur. Celui-ci peut agir seul pour les actes administratifs (règlement des factures, déclarations d’impôts, etc.) mais doit obtenir l’autorisation du conseil de famille pour les actes les plus importants.

La tutelle sans conseil de famille (appelée également « administration légale sous contrôle judiciaire »)

Dans ce cas, le Juge des Tutelles nomme un « Administrateur Légal », autrement dit un représentant légal du majeur protégé (souvent choisi parmi les membres de la famille). Cet administrateur légal ne peut se charger seul que des actes dits conservatoires (destinés à maintenir le patrimoine en bon état), les autres décisions (comme, par exemples, la vente d’un immeuble, la signature d’un emprunt ou encore la renonciation à une succession) étant soumis à l’accord du Juge des Tutelles.

La gérance de tutelle confiée à un professionnel

Si aucun membre de la famille n’est apte à assurer les fonctions de tuteur, la tutelle est confiée à un tuteur professionnel, appelé mandataire judiciaire à la protection des majeurs (MJPM). Il s’agit soit d’un mandataire exerçant à titre privé, soit d’un mandataire, délégué à la tutelle, travaillant dans une association tutélaire ou dans un établissement de soins. Les MJPM ont des pouvoirs d’action limités et très contrôlés. Ainsi, ils ne peuvent que percevoir les revenus et les utiliser pour assurer le quotidien et le bien être de la personne à protéger. Les excédents doivent être déposés chez un dépositaire agréé et sur un compte au nom du majeur protégé.


L’habilitation familiale

Ce dispositif a été mis en place par une ordonnance d’octobre 2015 et est entré en vigueur au 1er janvier 2016. Son cadre, sa portée et son mode de fonctionnement empruntent à la fois à la tutelle et au mandat de protection future.

Elle permet aux proches d’une personne en situation de fragilité de la représenter dans tous les actes (ou certains seulement) de sa vie. Contrairement à la curatelle où à la tutelle, elle n’est pas considérée comme une mesure de protection judiciaire. En effet, après avoir désigné la personne qui jouira de l’habilitation familiale, le Juge des Tutelles n’intervient plus que pour certains actes tels que les actes de dispositions à titre gratuite et pour mettre fin à l’habilitation.

Il existe deux « types » d’habilitation familiale : l’habilitation générale et celle limitée à certains actes (voir rubrique « Décryptage).

 

Le mandat de protection future

Il a été créé dans le cadre de la loi du 5 mars 2007 portant sur la réforme du régime des personnes protégées. Il permet à une personne (mandant) de désigner à l’avance la ou les personnes (mandataires) qu’elle souhaite voir être chargées de veiller sur sa personne et/ou sur tout ou partie de son patrimoine. le jour où elle ne sera plus en état, physique ou mental, de le faire seule. Il s’inscrit donc dans une véritable démarche d’anticipation et de prévention.

Acte notarié ou acte sous seing privé

Un mandat de protection future peut être confié à une personne de sa famille, à un ami proche ou à un mandataire judiciaire à la protection des majeurs (personne physique ou morale). Dans tous les cas, il s’agit d’un contrat libre. Ce qui signifie que le mandant choisit à l’avance quelle sera l’étendue des pouvoirs qu’il confiera à son mandataire (il peut porter sur la personne du mandant, sur son patrimoine ou sur les deux). Il doit être daté et signé par le mandant, le mandataire et faire l’objet soit d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé. L’étendue des actes qui peuvent être réalisés par le mandataire diffère d’ailleurs selon que le mandat ait pris la forme d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé. Dans tous les cas, les actes dits de « disposition à titre gratuit » (donation, testament, renonciation à succession, etc.) doivent toujours être soumis à l’autorisation du Juge des Tutelles.

Il existe également un mandat à effet posthume. Celui-ci permet de désigner, de son vivant, le ou la personne(s) en charge d’administrer de manière provisoire son patrimoine après son décès « pour le compte des héritiers désignés sous condition d’un intérêt sérieux et légitime en raison de la nature des biens transmis ou de personnalité des héritiers. » Cette mesure peut notamment s’avérer très utile dans les cas de transmission d’une entreprise ou en présence d’héritiers dont l’âge et les compétences ne permettent pas une gestion satisfaisante des biens successoraux.


BON A SAVOIR

La sauvegarde de justice : une mesure de protection temporaire
La sauvegarde de justice est une mesure de protection juridique de courte durée qui permet à un majeur d’être représenté pour accomplir certains actes. Cette mesure peut éviter de prononcer une tutelle ou une curatelle, plus contraignantes. Il existe 2 types de mesures de sauvegarde de justice (judiciaire ou médicale).


 


Se constituer un patrimoine avec la Location Meublée Professionnelle

Vous êtes nombreux à vous intéresser à la location meublée professionnelle (LMP) notamment en raison des avantages fiscaux qu’elle présente. Voici quelques éléments de réponse pour comprendre le fonctionnement de ce régime et les conditions à respecter.

 

Quelle imposition ?

La location meublée, à titre habituel, est fiscalement considérée comme une activité commerciale. Les revenus issus de la location ou de la sous-location d’un logement meublé sont donc concernés par l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À compter du 1er janvier 2017 (art 114 de la loi de finances 2017), les profits issus de la location meublée à titre occasionnel sont également imposables dans la catégorie des BIC, alors que précédemment, cette activité relevait du régime des revenus fonciers.

Ce régime concerne les contribuables qui louent directement ou indirectement (c’est-à-dire par l’intermédiaire d’une EURL ou d’une SARL de famille ayant opté pour l’impôt sur le revenu), quelle que soit la qualité du locataire, la nature de son activité et les stipulations du bail. Les locaux d’habitation pour être considérés meublés doivent bien sûr comporter tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La location peut aussi revêtir un caractère permanent ou simplement saisonnier.

Quand le propriétaire est une société concernée par l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui est alors applicable. Il en est de même si l’activité de location meublée est exercée par une société civile.

 

Location Meublée et parahôtellerie : 2 régimes distincts

Dans le cas où la location s’accompagne d’au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels, l’activité relève alors du régime de la parahôtellerie (louage de services) et non du régime fiscal de la location meublée.

Si dans les deux cas, les bénéfices sont imposables dans la catégorie des BIC, les conditions de déduction des amortissements et des déficits diffèrent. En effet, le louage de services permet la déduction de l’ensemble des amortissements pratiqués sur le bien loué et une imputation des déficits sur son revenu global sans limitation, si le contribuable participe à l’exploitation de manière personnelle, continue et directe.

Une précision qui a son importance : lorsque le propriétaire des locaux confie la gestion de l’activité de prestation de services à un professionnel, la qualité de loueur de services lui sera reconnue à la condition que la convention passée avec la société gestionnaire associe le bailleur aux résultats du locataire exploitant (CAA Bordeaux 26-10-2006 n° 03-2275 ; CE 28-7-2000 n° 201789 ; CAA Bordeaux 23-11-2006 n° 04-1265), sinon le bailleur conserve le statut de loueur en meublé.

A contrario, le statut de loueur meublé est plus restrictif puisque ne sont déductibles du revenu global que les déficits autres que ceux provenant des amortissements, sous réserve que l’activité soit exercée de manière professionnelle. Le résultat est déterminé dans les conditions de droit commun, après déduction des charges d’exploitation prévues à l’art 39 du CGI (frais financiers supportés pour l’acquisition, frais d’entretien et de réparation, frais d’assurances, impôts et taxes). Au titre d’un même exercice, le montant déductible de l’amortissement des biens loués ne peut excéder la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (CGI art 39 C, II-2). La perte de déduction n’est cependant que provisoire, puisque la fraction d’amortissement exclue au titre d’un exercice peut être déduite ultérieurement sans limitation de durée.

 

3 conditions pour relever du statut de LMP

La qualification de loueur professionnel, au regard de l’imposition des bénéfices, est reconnue aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes :

  • L’un des membres de leur foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés (RCS).
  • Les recettes annuelles tirées de cette activité, par l’ensemble des membres du foyer fiscal, sont supérieures à 23 000 €. Les recettes correspondent aux loyers courus, charges comprises, augmentés des indemnités d’assurance perçues en cas de défaillance du locataire, hors subventions éventuellement perçues pour l’acquisition du bien.
    Le seuil de recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal. Dans les sociétés de personnes, on retient les recettes revenant à chaque associé au prorata de ses droits dans les bénéfices sociaux (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 140).
  • Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants : les traitements et salaires, les pensions et rentes viagères, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Par opposition, le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est celui qui ne respecte pas l’une de ces trois conditions.

 

Le régime fiscal du LMP

  • Les déficits retirés de l’activité de LMP sont imputables sur le revenu global sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Si le revenu global de l’année ne permet pas l’imputation du déficit, celui-ci est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu’à la sixième année incluse (CGI art 156).

  • Les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles et aux dispositifs d’exonérations spécifiques qui leur sont applicables à l’exception de l’abattement pour durée de détention sur les plus-values long terme de biens immobiliers inscrits au bilan.

Concernant le dispositif codifié à l’art 151 septies du CGI, la plus-value est totalement exonérée, à condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans, lorsque les recettes tirées de la location n’excèdent pas 90 000 € HT, et bénéficie d’une exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.
Lorsque l’activité de loueur meublé professionnel peut relever du régime de la parahôtellerie du fait de trois prestations annexes offertes en sus de l’hébergement, les seuils à ne pas dépasser sont respectivement de 250 000 € HT et 350 000 € HT.

  • Pour encourager les travaux de rénovation, une réduction d’impôt de 20 % des dépenses payées pour la réhabilitation a été mise en place pour les résidences de tourisme achevées depuis au moins 15 ans, dans la limite d’un plafond de 22 000 € / logement pour la période 2017-2019 (CGI article 199 decies G bis issu de la loi de finances 2017).

Cette réduction d’impôt est prise en compte dans le calcul du plafonnement  global des niches fiscales (plafond de 10 000 €). Seules les dépenses de travaux qui excèdent le plafond de 22 000 €/bien peuvent être admises en déduction ou en amortissement pour déterminer le revenu catégoriel. Cet avantage fiscal concerne les personnes physiques, domiciliées en France, ayant le statut de LMNP ou LMP, en sont exclus les investissements par l’intermédiaire de Sociétés Civiles et logements dont la propriété est démembrée.

  • En matière d’ISF, les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés sont considérés comme des biens professionnels exonérés si ces locations sont consenties par des personnes :
    – inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels,
    – qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles,
    – et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus du foyer fiscal (CGI art. 885 R).

L’appréciation du seuil de 50 % s’effectue par rapport à l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (TS, BIC, BNC, BA, revenus des gérants majoritaires visés à l’article 62 du CGI) à l’exclusion des revenus fonciers, des revenus mobiliers et des revenus taxables à un taux proportionnel.
Pour apprécier la condition de seuil, il convient de retenir le BIC net annuel dégagé par l’activité de location meublée, afin de permettre la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location. Il en résulte que seuls les locaux loués meublés qui sont source de revenus pour le foyer, au sens de l’art 885 R du CGI, et non de déficits, sont éligibles au régime des biens professionnels.

  • S’agissant des société assujetties à l’IS, exerçant une activité de location meublée, en raison des termes de la loi, les activités commerciales doivent normalement s’entendre de celles revêtant ce caractère en droit privé.

Ainsi, pour que l’activité soit qualifiée de commerciale par nature en droit privé, il faudrait qu’elle soit accompagnée de fourniture de prestations de services de type parahôtelier.
Toutefois, selon les termes du BOFIP (BOI-PAT-ISF-30-30-10-10 n° 30 et 40) il y a lieu de prendre également en considération les activités qui sont regardées comme telles au sens du droit fiscal. Il s’ensuit que, pour la mise en œuvre de l’article 885 N du CGI, présentent un caractère commercial les activités dont les résultats sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en application des articles 34 et 35 du CGI, dont le nouveau 35 5° bis : « I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés » dont les dispositions s’appliquent à l’impôt sur le revenu dû à compter des revenus perçus en 2017. Dans ce cas, l’exonération ISF serait applicable sous réserve de respecter les dispositions de l’art 885 O Bis du CGI.

 

Ces exonérations devraient être maintenues dans le cadre de la prochaine loi de finances 2018 qui devrait instituer un IFI (impôt sur la fortune immobilière) en substitution de l’ISF à compter du 1er janvier 2018.


Les Fintech, nouveaux acteurs de l’industrie financière

La révolution digitale, avec l’influence croissante des médias sociaux et l’émergence de nouveaux modes de consommation, a vu la création de business modèles innovants.
De nombreuses startups proposent ainsi une offre bancaire renouvelée qui bouleverse les codes et les habitudes. Alors, les Fintech représentent-elles une menace ou une opportunité pour les banques dites « traditionnelles » ?

 

Nouveaux modèles, nouveaux usages

Le terme Fintech est la contraction de finance et technologie. Autrement dit, les Fintech déploient des technologies innovantes au service des activités financières. Cet univers porte essentiellement sur le financement participatif (crowdfunding), le paiement (mobile et à distance), la gestion d’actifs ou de trésorerie, la monnaie virtuelle ou encore les insurtech (assurances).
Leur point commun est de présenter un nouveau modèle de relation client centré sur les besoins avec des solutions rapides et plus accessibles.
En proposant une meilleure expérience à leur utilisateur, elles séduisent un nombre croissant de consommateurs, à commencer par « la génération Y » qui utilise abondamment smartphones et services en ligne.

 

Quels risques pour les banques ?

Les Fintech ont prouvé qu’elles faisaient désormais partie intégrante du tissu économique. En captant une partie de leurs revenus, elles peuvent apparaître comme une menace pour les banques. Certes, plusieurs innovations modifient les pratiques commerciales avec, par exemple, des opérations bancaires « simples » améliorées et optimisées. Il n’en demeure pas moins que la relation directe entre un banquier et son client reste l’atout majeur des banques. Le conseil, la prise en charge de situations particulières, les solutions sur-mesure… autant de bénéfices pour lesquels les acteurs de la Fintech n’ont pas démontré leur supériorité.
Si les Fintech ont bel et bien changé les habitudes, il s’agit bien souvent de services complémentaires à l’offre traditionnelle, des innovations qui poussent les banques à s’adapter…

 

Le Groupe BPCE précurseur

En réalité, les Fintech représentent un challenge pour les banques qui doivent repenser leur modèle et prendre en compte cette transformation numérique en conservant leurs atouts et leurs spécificités. Ces nouvelles ressources sont l’opportunité pour les banques d’améliorer leurs services en alliant le meilleur de l’humain et du digital.
Fer de lance dans l’intégration de technologies innovantes, le Groupe BPCE en a parfaitement compris les enjeux. C’est ainsi qu’il a développé S-MONEY, la première solution bancaire de paiement par monnaie électronique. Elle facilite le quotidien de ses clients qui, depuis un smartphone, une tablette ou un ordinateur, peuvent payer, recevoir, transférer de l’argent gratuitement.
Le rapprochement des banques avec les Fintech apparaît sans nul doute comme une complémentarité favorable à chacun des acteurs.

 

L’alliance Caisse d’Épargne / Fintech : duo gagnant au service des clients

La Caisse d’Épargne a depuis longtemps perçu les synergies positives que pouvaient apporter les Fintech et s’est toujours attachée à améliorer les pratiques et la satisfaction de ses clients.
Elle propose notamment pour ses clients donateurs ou mécènes Espace Dons, une plateforme digitale pour collecter des dons en ligne au profit d’associations.
Avec Banxo, une application de gestion bancaire pratique et sécurisée, ses clients pilotent leurs comptes Caisse d’Épargne, mais consultent aussi leurs comptes détenus dans d’autres établissements pour une vision globale.

Au quotidien et de façon de plus en plus efficace, les Fintechs accompagnent les gestionnaires patrimoniaux et les banquiers privés dans la relation client. En apportant des outils novateurs, elles améliorent l’expérience du client au sein de la Banque privée.


Le démembrement de propriété, ce qu’il faut savoir

Le démembrement de propriété est fréquemment utilisé en matière de transmission mais aussi pour structurer la détention d’un patrimoine… Quelles sont ses modalités ? Ses conséquences ? Ses atouts ? Éléments de réponse.

 

Qui dit démembrement dit, à la base, droit de propriété. Celui-ci confère à la personne qui le possède, tous les droits qu’il est possible d’avoir sur un bien. A savoir :
le droit de détenir et d’utiliser le bien ou la chose (l’usus) ;
le droit de percevoir les revenus (fruits) provenant du bien ou de la chose (le fructus) ;
le droit de disposer du bien ou de la chose. Autrement dit de le vendre, le donner, le modifier. (l’abusus).

Ce droit de propriété peut être démembré. C’est-à-dire faire l’objet d’une répartition des prérogatives qu’il confère. Dans ce cas, il donne alors lieu à la coexistence de deux droits réels : la nue-propriété et l’usufruit.  Des droits dits réels* et qui peuvent donc être transmis à titre gratuit (par donation ou testament), à titre onéreux (vente, échange, apports en société) ou encore donnés en garantie (sous forme d’hypothèque). Le démembrement peut être organisé ab initio (par voie d’acquisition par le nu-propriétaire et l’usufruitier de leurs droits respectifs), par voie de rétention (donation avec réserve d’usufruit ou cession de nue-propriété par l’usufruitier) ou par voie de translation (donation ou cession de son droit par l’usufruitier).

 

La nue-propriété

Le nu-propriétaire n’a pas la possibilité d’entrer en possession du bien, de l’utiliser et d’en percevoir les fruits et revenus. Ces trois prérogatives appartiennent  à l’usufruitier. Ce n’est qu’à l’extinction de l’usufruit, que le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire et ce, sans aucune imposition. Toutefois, son droit est protégé pendant toute la durée du démembrement, puisque pour céder le bien en pleine propriété, l’usufruitier doit obligatoirement recueillir son accord. L’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent donc disposer librement que de leur droit réel respectif.

 

L’usufruit

L’usufruit est  un droit réel temporaire. Il permet à son titulaire (usufruitier) de jouir d’un bien dont une autre personne a la propriété (le nu-propriétaire). A charge pour l’usufruitier d’en assurer la conservation et l’entretien. Toutefois, si le démembrement porte sur un bien immobilier, en cas de grosses réparations, celles-ci sont à la charge du nu-propriétaire.
Si l’usufruitier est une personne physique, son droit prend fin au jour de son décès. On parle alors d’usufruit viager. Toutefois, l’usufruit peut également être temporaire (consenti pour une période donnée). Le nu-propriétaire récupérera alors la pleine et entière propriété au terme du délai fixé ou au décès de l’usufruitier s’il intervient avant ce terme.
Si c’est une personne morale, l’usufruit ne peut être que d’une durée maximale de 30 ans.
Sachez également que l’usufruit peut porter sur tous les biens meubles et immeubles y compris sur une somme d’argent. On parle alors de quasi-usufruit.

 

Le quasi-usufruit

On distingue deux types de quasi-usufruit : légal et conventionnel (voir notre article Décryptage). Dans tous les cas, le quasi-usufruit confère à l’usufruitier le pouvoir de disposer du bien, à charge pour lui de restituer le bien objet du quasi-usufruit ou sa valeur lors de l’extinction de son droit. Le nu-propriétaire ne bénéficie dans ce cas que d’un droit de créance.

Afin de protéger le nu-propriétaire, il est conseillé :
– d’établir une convention de quasi-usufruit (par acte sous seing privé ou devant un notaire) ;
– de procéder à l’enregistrement de cette créance (si la convention n’a pas été rédigée en la forme authentique).

Ainsi, la créance du nu-propriétaire constituera un élément du passif successoral du quasi-usufruitier, qui réduira l’assiette taxable aux droits de succession.

 

Quelle évaluation des droits ?

Pour déterminer l’assiette des droits de mutation à titre gratuit (donations, successions) ou à titre onéreux (ventes, échanges), les valeurs fiscales de l’usufruit et de la nue-propriété sont fixées forfaitairement à une fraction de la valeur de la pleine propriété du bien. Cette évaluation est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, conformément à un barème établi par l’administration fiscale, si l’usufruit est viager, ou à 23% de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans, si l’usufruit est temporaire.
Cette évaluation est distincte de l’évaluation économique retenue pour déterminer le prix de cession d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété selon la méthode d’actualisation des flux de revenus futurs.

 

Quelle fiscalité pour les droits démembrés ?

L’imposition sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux sont supportés par l’usufruitier puisque c’est lui qui les perçoit. Ces revenus seront taxables selon la nature du bien démembré (revenus fonciers s’il s’agit d’un bien immobilier, revenus mobiliers s’il s’agit d’un portefeuille de valeurs mobilières,…). Enfin, concernant l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), il faut savoir que les biens grevés d’usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Il est donc le seul à intégrer le bien à son actif taxable à l’ISF.

 

Que se passe t-il en cas de cession des droits ?

L’usufruitier, comme le nu-propriétaire, ont la possibilité de céder leurs droits respectifs.

Si la cession porte sur un droit d’usufruit viager ou de nue-propriété, le gain sera taxable selon le régime de droit commun des plus-values (plus-values immobilières des particuliers ou plus-values mobilières).
Les règles de cette taxation sont déterminées en fonction:
– de la nature du bien qui fait l’objet du démembrement ;
– de la situation antérieure au démembrement (notamment concernant les droits sociaux démembrés) ;
– des circonstances de l’acquisition et de la cession du bien démembré ou du droit portant sur le bien.

Si la cession porte sur un usufruit temporaire, le produit de la première cession à titre onéreux ou, si elle est supérieure, sa valeur vénale, est imposable dans la catégorie de revenu susceptible d’être procuré par le bien objet de l’usufruit temporaire (et non pas selon le régime des plus-values).

Enfin, sachez qu’en cas de vente d’un bien démembré, le démembrement peut soit prendre fin par le partage du prix entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, soit se poursuivre sur un autre bien ou encore se poursuivre sous une autre forme (le quasi-usufruit).

* Par opposition à un droit personnel (comme le droit d’usage ou le droit d’habitation) qui, lui, est incessible, intransmissible et insaisissable.