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Mode de détention d’un bien immobilier : en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI

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Vous vous interrogez sur la meilleure manière d’acquérir un bien immobilier : en direct ou par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière ? Voici quelques éléments de réponse.

Fiscalement équivalent

D’un point de vue purement fiscal, l’acquisition directe ou par le biais d’une SCI assujettie à l’impôt sur le revenu aura le même impact. Les loyers issus de l’investissement seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers et subiront le barème progressif de l’IRPP et les prélèvements sociaux, cela même en l’absence de distribution aux associés.

Il n’y a que si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés que le régime diffère.

 

La SCI : une solution patrimoniale adaptée ?

D’un point de vue patrimonial, la détention par l’intermédiaire d’une SCI permet :

  • D’éviter les règles de gestion des biens issues du régime matrimonial, pour les régimes communautaires :

En effet, même si selon les dispositions de l’art 1421, al1 du Code civil le principe de gestion des biens communs applicable au régime de la communauté légale est de conférer à chaque époux le pouvoir d’agir sur les biens communs, sans requérir le consentement de l’autre, il existe quelques exceptions à ce principe. Ainsi, les donations, cessions d’immeubles et de parts sociales non négociables (SNC, SCI et parts de SARL) sont soumises au double consentement des époux.

Dans le cadre d’une SCI, la gestion est confiée au gérant dont les pouvoirs sont délimités par les statuts selon la volonté des associés. Les statuts peuvent prévoir par exemple que le gérant aura seul le pouvoir de vendre l’immeuble ou que la décision devra être prise par l’assemblée des associés. Ainsi, acquérir un bien immobilier au travers d’une SCI permet plus de souplesse dans la gestion future du bien. Par ailleurs, l’avantage de la SCI est de permettre une certaine stabilité en cas de volonté de sortie d’un associé ; la vente de ses parts peut permettre d’éviter la vente de ses actifs.

Concernant la transmission du bien, la SCI permet de transmettre une valeur nette de parts, déterminée par différence entre la valeur vénale des actifs et le passif porté par la SCI, ce qui permet une diminution de l’assiette taxable aux droits de mutation à titre gratuit. La déduction du passif est également possible pour la donation de la quote-part indivise d’un bien, mais cette faculté est conditionnée à l’affectation de la charge du prêt au donataire dans l’acte de donation et notification aux créanciers (CGI art 776). Seules les dettes souscrites auprès d’Établissements de crédit et affectées au bien transmis sont déductibles dans ce dernier cas.

 

  • De faciliter et d’optimiser la transmission d’un patrimoine :

La SCI facilite le partage équitable des parts entre les donataires.

La SCI permet un étalement dans le temps de la donation des parts afin de bénéficier de l’abattement applicable à la base imposable aux droits de mutation à titre gratuit (en ligne directe, 100 000 € par parent, par enfant, renouvelé tous les 15 ans; article 779 I du CGI).

 

Les règles d’imposition en fonction du mode de détention choisi

Dans le cas de l’investissement en direct

Les personnes physiques doivent faire une déclaration annuelle des revenus fonciers encaissés sous déduction de certaines charges.

Il existe deux régimes d’imposition : le micro foncier (revenu imposable déterminé forfaitairement à 70 % du revenu brut) et le régime réel. Si le montant annuel des revenus fonciers bruts de votre foyer fiscal est supérieur à 15 000 €, vous êtes obligatoirement assujetti au régime réel. Le revenu net imposable annuel est déterminé sous déduction de toutes les charges afférentes à vos biens immobiliers, fiscalement déductibles.

Les charges déductibles sont les frais de gérance et de gestion, les charges locatives non récupérées, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, dont les primes afférentes à un contrat d’assurance vie ou d’assurance décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt, les travaux d’entretien et de réparation et les déductions pratiquées au titre de certains dispositifs fiscaux. Les travaux d’amélioration ne sont déductibles que lorsqu’ils sont effectués dans des logements affectés à l’habitation non soumis à un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson, Périssol). Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés.

Le revenu net de charges est taxé au barème progressif de l’IRPP et aux prélèvements sociaux (taux en vigueur actuellement de 15,5 %). Lorsqu’un déficit est constaté, il s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, et sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou générée par les intérêts d’emprunt.

 

Dans le cas de l’investissement via une SCI assujettie à l’IR

En application de la règle générale posée par l’article 60, 1er alinéa du CGI, les résultats réalisés par les sociétés de personnes sont déterminés globalement à leur niveau dans les conditions prévues à l’égard des exploitants individuels. Ces résultats sont ensuite imposés au nom de chacun des associés à raison de la quote-part correspondant à leurs droits respectifs, soit à l’impôt sur les sociétés pour les entreprises passibles de cet impôt (CGI art 218 bis), soit à l’impôt sur le revenu pour la fraction qui revient à des entreprises individuelles ou à des associés personnes physiques (CGI art 8), et ce même en l’absence de distribution effective.

Lorsque les associés sont des personnes physiques, le résultat est déterminé, pour leur quote-part, selon les règles des revenus fonciers. Le revenu foncier dégagé par la SCI vient s’ajouter aux autres revenus du foyer fiscal et est imposable au barème progressif de l’IRPP ainsi qu’aux prélèvements sociaux (taux en vigueur actuellement de 15,5 %).

Lorsque les associés sont des personnes morales assujetties à l’IS, la quote-part de bénéfice leur revenant est déterminée en fonction des règles de l’impôt sur les sociétés.

 

Dans le cas de l’investissement via une SCI assujettie à l’IS

Le compte de résultat est établi au niveau de la société selon les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et est soumis à l’IS :

  • Au taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice et de 28 % pour la quote-part de bénéficie comprise entre 38 120 € et 75 000 € pour les entreprises qui ont réalisé un chiffre d’affaires inférieur à 7 630 000 € et dont le capital, intégralement libéré, est détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017 suite à l’adoption de la loi de finances 2017).
  • Au taux réduit de 28 % jusqu’à 75 000 € de bénéfice pour les sociétés qui répondent à la définition de la PME prévue par le droit de l’Union européenne (moins de 250 salariés et CA inférieur ou égal à 50 M€ ou total du bilan inférieur ou égal à 43 M€). Disposition applicable pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017 (loi de Finances 2017).
  • Au taux normal de 33, 1/3 % au-delà.

Contrairement au régime des revenus fonciers, il est possible de pratiquer une déduction comptable et fiscale du bénéfice, sous forme d’amortissement, du prix de revient de l’immeuble ainsi que des travaux s’y rapportant, y compris les travaux d’agrandissement ou de reconstruction.

Le bénéfice n’est pas imposable au nom des associés, mais un second niveau d’imposition intervient en cas de distribution des bénéfices.

Lorsque le dividende est distribué à une personne physique, il est soumis au régime des revenus mobiliers. L’assiette imposable au barème progressif de l’impôt est déterminée après déduction d’un abattement de 40 % et de la CSG déductible, à hauteur de 5,1 % du montant du dividende brut. L’assiette imposable aux prélèvements sociaux ne bénéficie d’aucun abattement.

Lorsque le dividende est distribué à un associé personne morale assujetti à l’IS, il peut bénéficier du régime mère-fille (art 145,1 du CGI). Ce régime optionnel permet aux sociétés mères de bénéficier de l’exonération des dividendes reçus de leurs filiales, sous réserve de la taxation d’une quote-part de frais et charges fixée forfaitairement à 5 % du produit total des participations.

Ces dispositions ne tiennent pas compte du Projet de Loi de Finances 2018 qui devrait instituer une baisse progressive du taux de l’IS de 33 1/3% à 25% et un PFU (Prélèvement forfaitaire unique) de 30% (12.8% d’impôt sur le revenu + 17.2% de prélèvements sociaux) sur les dividendes mis en distribution à compter du 1er janvier 2018.

 

Impôt sur les revenus, impôts sur les sociétés : quelle option choisir ?

Au regard de l’ensemble des observations ci-dessus, il apparaît que :

  • Le régime de l’impôt sur le revenu peut sembler pénalisant pendant la phase d’emprunt, du fait du déficit de trésorerie qu’il génère. Ce régime est notamment pénalisant dans la mesure où la fiscalité des revenus fonciers est subie alors que la distribution de dividendes réalisée par une SCI assujettie à l’IS permet de maîtriser le niveau de revenu annuel nécessaire au foyer et de limiter la fiscalité directe des revenus. Par ailleurs, dans le cadre de ce régime il est impossible de pratiquer un amortissement sur les actifs immobiliers pour réduire le bénéfice imposable, contrairement au régime de l’impôt sur les sociétés.
  • Le régime de l’impôt sur les sociétés présente l’inconvénient d’un double niveau d’imposition en cas de distribution et de la fiscalité de cession de l’immeuble ou des parts qui est plus élevée que la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers.

Ainsi, l’arbitrage entre les deux régimes se fait au regard de vos objectifs : soit de conserver les actifs pour les transmettre (Option SCI à l’IS), soit de réaliser des plus-values pour disposer ensuite d’un capital (Option SCI à l’IR).

Le recours au démembrement de propriété pourra par ailleurs être une solution intermédiaire.

 

Texte achevé de rédiger le 10 octobre 2017.

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