Nicole Laur-Arrestier, ingénieur crédit à la Banque Privée de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes.
Avec le remplacement de l’ISF par l’IFI, peut-il être plus intéressant pour un contribuable d’acquérir ses biens immobiliers dans le cadre d’une société plutôt qu’à titre individuel ?
Avec l’Impôt sur la Fortune Immobilière, le passif déductible de la base de l’IFI est différent selon que les dettes aient été souscrites à titre personnel (ndlr : CGI. art.974 –passif déductible) ou bien souscrites par une société détenant les actifs immobiliers (ndlr : CGI. art.973 – règles d’évaluation des biens). Et, dans ce cadre, deux dispositifs font qu’il est plus favorable, aujourd’hui, d’acquérir ses biens immobiliers à travers une société.
Le premier concerne la non application aux dettes souscrites par la société d’une partie des clauses anti-abus prévues pour les dettes souscrites à titre personnel.
Le second, permet d’optimiser le ratio utilisé pour calculer la valeur taxable des titres de société et donc de réduire la fraction taxable, au titre de l’IFI, des actifs immobiliers détenus en société.
Mais attention : il s’agit là de dispositifs qui nécessitent de maîtriser certaines subtilités. Pour les mettre en œuvre, le contribuable soumis à l’IFI a donc tout intérêt à se faire accompagner par un spécialiste. Cela lui évitera toute « mauvaise surprise » de la part de l’administration fiscale.
Vous avez évoqué la déductibilité du passif personnel. A ce propos quelles sont les particularités à connaître en la matière ?
Tout d’abord, précisons que nous nous attacherons à la notion de passif personnel uniquement du point de vue des dettes financières. Pour être déductibles, ces dettes doivent être afférentes à des actifs imposables, exister au 1er janvier de l’année d’imposition et avoir été contractées et effectivement supportées par le contribuable soumis à l’IFI ou un membre de son foyer fiscal. Parmi ces dettes on va donc retrouver : les emprunts contractés pour l’acquisition de biens ou droits immobiliers, pour réaliser des travaux de construction, d’amélioration ou d’agrandissement et pour l’acquisition de titres de sociétés (ndlr : mais seulement au prorata de la valeur des titres représentatifs d’actifs immobiliers).
Toutefois, ce mécanisme de déduction est « encadré » par certains « garde-fous » ou dispositifs anti-abus (voir rubrique « Décryptage : Bien comprendre la déductibilité des dettes ») Parmi ceux-ci on retrouve la déduction des prêts « in fine » qui sera limitée et dégressive sur la durée initiale du prêt (calcul d’un amortissement théorique) et la limitation du passif déductible. Ainsi, lorsque l’actif taxable brut sera supérieur à 5 M€ et que les dettes seront supérieures à 60% de l’actif taxable, la fraction de la dette excédant cette limite ne sera déductible qu’à hauteur de 50% de l’excédent. Il faut préciser que cette règle ne s’applique que si les dettes ont un caractère principalement fiscal*.
Mais ces clauses ou dispositifs anti-abus ne s’appliquent pas aux prêts souscrits par une société ?
En effet, l’article 973 du CGI qui fixe les règles d’évaluation et de déductibilité du passif des sociétés détenant des actifs immobiliers ne mentionne pas de retraitement des dettes « In Fine ». Le principe de retraitement des dettes « In Fine » ne semble donc toujours pas s’appliquer aux prêts souscrits par une société. Par conséquent, la dette « In Fine » resterait déductible dans sa totalité jusqu’à son échéance. De plus, les dettes souscrites par les sociétés et prise en compte pour la valorisation des titres conformément à l’article 973 du CGI, ne sont pas non plus soumises à la limitation du passif déductible.
Un mot sur la déductibilité des dettes de refinancement
Selon le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFIP-Impôts) : « Est déductible la dette résultant du rachat d’un prêt par un établissement bancaire lorsque la dette correspondant au prêt racheté était elle-même déductible. » Toutefois, cette information manque de précisions. Quand est-il lorsque le rachat intègre un nouvel étalement de la dette et donc une augmentation de la durée de la dette ? Cette situation susceptible de créer un gain fiscal présenterait-elle un risque de « requalification » sur le plan de l’abus de droit ?
Toujours concernant les dettes déductibles et la possibilité de réduire le montant de son IFI à travers une société, qu’en est-il des comptes courants d’associés dans une SCI ?
Par principe, les prêts souscrits par la société auprès du foyer fiscal IFI, cercle familial ou société contrôlée par le foyer fiscal IFI ou le cercle familial du redevable, destinés à l’acquisition de biens et droits réels immobiliers ou travaux immobiliers, sont non déductibles à proportion des titres détenus par le contribuable et son foyer fiscal IFI.
Prenons un exemple : un redevable détient 30% du capital social et un compte courant d’associé de 30 000 euros. Le compte courant est déductible à hauteur de 70%, soit 21 000 euros pour la valorisation de ses titres.
Cependant, si le redevable justifie que le compte courant n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal*, le compte courant est déductible dans sa totalité.
Ainsi, l’objectif principalement fiscal pourra être écarté si les dettes ont été contractées avant le 1er janvier 2018 ou avant que le foyer fiscal soit redevable de l’IFI. Par ailleurs, les versements en comptes courants d’associés au fur et à mesure des échéances de remboursement de prêt nécessaires à l’équilibre financier devraient être déductibles. C’est le cas lorsqu’il s’agit de faire face à une carence locative, par exemple.
Et concernant les stratégies de vente à soi-même, sont-elles mises en danger à travers l’IFI ?
Clairement oui ! La constitution d’un compte-courant d’associé ou d’une dette bancaire souscrite dans le cadre d’une opération de vente à soi-même (ndlr : vente d’un immeuble que l’on détient en direct à une société civile que l’on contrôle) sont non déductibles pour la valorisation IFI des titres de la société.
En conclusion, si aviez trois messages essentiels à faire passer à ceux qui envisagent de « passer en société » pour faire baisser leur IFI, quels seraient-ils ?
Si les biens immobiliers sont déjà détenus dans des SCI, il peut être intéressant, pour diluer l’actif immobilier de souscrire des emprunts bancaires pour financer des actifs non immobiliers et faire jouer le mécanisme du coefficient immobilier*. Mais l’augmentation de l’actif non imposable par voie d’apport en compte courant d’associé (non déductible) ne permettra pas d’optimiser la base taxable à l’IFI.
En revanche, mieux vaut éviter de mélanger l’immobilier imposable et les actifs non imposables pour les nouvelles acquisitions immobilières. Ainsi, une société ne détenant que des actifs financiers dont la valeur économique des titres serait de 500 k€, ( exclus de la base taxable à l’IFI) qui achèterait un bien immobilier de 200 k€ financé par crédit bancaire génèrerait une imposition d’une partie de cet actif financier à l’IFI par le mécanisme du coefficient immobilier, en comparaison de la situation où l’actif aurait été acquis directement par le redevable ou au travers d’une société dédiée.
Enfin, loger l’actif immobilier avec sa dette d’acquisition dans une structure dédiée permet d’éviter :
- De créer un coefficient immobilier déconnecté de la valeur nette réelle de l’immobilier.
- L’application des règles anti-abus applicables aux dettes souscrites directement par le contribuable.
*Notion d’objectif principalement fiscal
Elle s’apprécie au regard du montant de l’économie d’IFI résultant de la minoration de l’assiette imposable à l’IFI rapporté à l’ensemble des gains ou avantages de toute nature obtenus du fait du montage. La charge de la preuve incombe au contribuable.
*Principe du coefficient immobilier
Les titres de sociétés sont imposables à concurrence de la valeur représentative des actifs immobiliers.
Coefficient immobilier = valeur vénale des actifs immobiliers détenus par la société /valeur vénale de l’ensemble des actifs détenus
Valeur taxable des titres = valeur vénale des titres majorée du montant des dettes non déductibles*coeff. immobilier.
