L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Comment faire baisser son IFI ?

S’interroger sur le poids de l’immobilier dans son patrimoine, acheter ses biens immobiliers à crédit, transmettre de son vivant à ses enfants, faire des dons à des œuvres caritatives sont autant de solutions pour diminuer sa facture  IFI.

La cession des biens et des droits entrant dans le champ d’application de l’IFI est une manière, certes radicale, mais efficace, de minimiser l’IFI à payer (les liquidités obtenues en contrepartie n’étant pas soumises à l’IFI).

Une autre solution est de diminuer son patrimoine imposable à l’IFI en effectuant des donations de biens qui y sont soumis (maisons, appartements, parts de SCI…). Cette technique présente également l’avantage d’anticiper sa succession  et de transmettre, au fur et à mesure, son patrimoine à ses proches en franchise de droits de succession (ou moyennant des droits réduits). Cette donation est réalisable en pleine propriété ou en démembrement (donation en usufruit).

Par principe, les biens ou droits immobiliers ou titres de sociétés représentatifs de ces mêmes biens ou droits, grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage, sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier du droit pour leur valeur en pleine propriété.

Par exception, la valeur est répartie entre usufruitier et nu propriétaire selon les dispositions de l’article 669 du CGI et sous réserve pour l’usufruit, que le droit constitué ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire, dans les cas suivants :

• Usufruit légal du conjoint survivant
• Démembrement résultant de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit (droit d’usage ou d’habitation) et dont l’acquéreur n’est pas une des personnes mentionnées à l’article 751 du Code Civil
• Don ou legs à l’Etat ou établissement public ou association reconnue d’utilité publique avec réserve d’usufruit.

Rappelons que  l’IFI est calculé d’après la valeur nette du patrimoine. Ce qui signifie que certaines dettes immobilières peuvent venir en déduction de l’IFI. Bien entendu, sous certaines conditions. D’une part, elles doivent pouvoir être justifiées et, d’autre part, elles doivent être rattachées directement à des biens immobiliers soumis à l’IFI. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter l’article consacré à ce sujet dans la rubrique « Décryptage » de votre newsletter.

Comme pour l’ISF, effectuer des dons à certains organismes ou associations (fondations d’utilité publique, entreprises adaptées, fondations universitaires, etc.) permettra de réduire le montant de l’IFI. Cette réduction sera de 75% dans la limite de 50 000 €.

Enfin, d’autres solutions peuvent être envisagées pour faire baisser son IFI. Comme, par exemple, l’achat en nue-propriété, l’achat de parts dans des Groupements Fonciers Viticoles (GFV) ou encore la donation temporaire d’usufruit (voir encadré).

Fin de l’ISF-PME : bonne ou mauvaise nouvelle pour le financement des PME ?

La réforme fiscale voulue par le Gouvernement qui entraîne « la mort de l’ISF » a clairement pour objectif de favoriser l’investissement dans l’économie productive au détriment de la rente. A partir de là, on pourrait penser que ce changement « de cap » va largement bénéficier aux entreprises et notamment aux PME et aux startups. Seulement voilà, avec la disparition de l’ISF disparaît aussi le dispositif « ISF-PME » ! Celui-ci permettait de déduire de son imposition 50% du montant des investissements réalisés dans des PME (dans la limite de 45 000 €). Un dispositif qui avait permis de récolter 516 M € via des fonds d’investissement dans les entreprises françaises en 2016*. Mais un dispositif qui était également fortement critiqué par la Cour des Comptes. Ainsi, dans un rapport de 2016, celle-ci soulignait,   « l’importance de l’avantage fiscal qui rendait le dispositif attractif pour les épargnants, plus que les espoirs de rentabilité de l’investissement réalisé “.»

Alors, bonne ou mauvaise nouvelle ? Premiers éléments de réponse dans quelques mois.

Source: Association française des investisseurs pour la croissance (Afic).

L’immobilier « hors champs » de l’économie réelle ?

Principale différence entre l’ISF et l’IFI : ce dernier ne porte que sur « la pierre » et rend donc imposable tous les biens immobiliers* y compris les parts détenues au sein de Société Civile Immobilière (SCI) ou encore les parts détenues au sein de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), par exemple. Cette décision du Gouvernement de « désigner » l’immobilier et ce qu’on appelle la « pierre-papier » comme des investissements non productifs en ne participant pas au financement de l’économie réelle n’en finit pas de susciter de nombreuses réactions. Notamment chez les professionnels de l’immobilier. Ainsi, l’association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) n’a pas manqué de rappeler le rôle essentiels des SCPI dans l’économie française : « Très loin d’alimenter la fameuse rente immobilière, sans risque et économiquement stérile, les fonds d’investissement immobilier alimentent un cercle vertueux de financement des besoins en infrastructure immobilière des agents économiques en France. Ils prennent une part active au financement de l’économie dans toutes les régions de France pour des entreprises qui n’ont ni intérêt ni vocation à être propriétaires de leurs murs d’activité. » De son côté, la fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), par la voix de son Président, a déclaré : « c’est avoir une vision réductrice et balzacienne que de penser que l’immobilier est une rente. Un bien locatif n’est pas une rente, mais un investissement qui rend service à 6,5 millions de Français. Le bailleur n’est pas un rentier. Transformer l’ISF en IFI, c’est méconnaître le rôle économique de l’immobilier et du bailleur. »

* A l’exception des biens immobiliers professionnels