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L’Impôt sur la Fortune Immobilière en questions

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Né en 1982 sous le nom d’impôt sur les grandes fortunes puis abrogé en 1986, l’ISF fait son retour deux ans plus tard, en 1988, sous l’appellation d’ « impôt de solidarité sur la fortune ». Il est alors officiellement destiné à financer le Revenu Minimum d’Insertion (RMI). Ses modalités vont régulièrement évoluer au fil des ans, son seuil d’entrée passant, par exemple, de 800 000 à 1 300 000 € en 2011.

La loi de Finances pour 2018 marque donc une nouvelle étape dans l’histoire de cette imposition puisque l’ISF disparaît au profit de l’impôt sur la fortune immobilière. Derrière ce changement, « se cache » la volonté affirmée du gouvernement, d’orienter l’épargne des français vers l’investissement productif et combattre la « rente immobilière ».

 

Qui est concerné ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière est un impôt déclaratif taxant la détention du patrimoine, contrairement à l’impôt sur le revenu qui taxe les revenus des personnes physiques. L’IFI est un impôt annuel progressif dû par les personnes physiques dont le foyer fiscal détient un patrimoine net taxable, apprécié au 1er janvier, supérieur à un certain seuil, fixé à 1 300 000€.

Pour rappel, une personne est considérée comme résidente fiscale française, quelque soit sa nationalité, lorsqu’elle se trouve au 1er janvier de l’année d’imposition, dans l’un des 4 cas suivants :

  • La personne a son foyer en France.
  • La personne a son lieu de séjour principal en France.
  • La personne excerce une activité professionnelle en France.
  • La personne a son centre d’intérêts économiques en France.

… sous réserve des conventions fiscales internationales

 

Quels sont les biens concernés ?

Sauf exonération ou règle d’évaluation spécifique, l’assiette gloable de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par :

  • Les biens et droits immobiliers.
  • Les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France, détenant directement ou indirectement des biens ou droits immobiliers, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Rappelons qu’il faut tenir compte des biens et droits immobiliers :

  • Détenus directement par le foyer (en pleine propriété, en indivision, en démembrement…).
  • Détenus indirectement par les membres du foyer, c’est-à-dire qu’est retenue, pour le calcul de l’IFI, la fraction de la valeur des parts et des actions de société correspondant à des actifs immobiliers non affectés à l’activité de la société (biens ou droits immobiliers logés dans des SCPI ou des OPCI, que ces actifs soient ou non logés dans des produits typés assurance vie ou PEA, biens dont le redevable se réserve la jouissance,…).

 

 Les biens Les Droits Réels (Liste non-exhaustive)  Les autres droits
  • Biens immobiliers bâtis
  • Biens immobiliers non bâtis
  • Propriété
  • Usufruit
  • Nue-propriété
  • Emphytéose
  • Droit du preneur d’un bail à construction
  • Droit du preneur d’un bail à réhabilitation
  • Droit d’usage
  • Droits du preneur d’un crédit-bail
  • Droits de l’accédant d’un contrat de location-accession
  • Droits dans un contrat d’assurance-vie en UC rachetable

 

Quels sont les biens exclus ?

Ne sont pas pris en compte dans l’assiette IFI :

  • Les parts ou actions de sociétés qui ont une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, dont le redevable détient directement, ou indirectement, seul ou conjointement avec les membres du foyer fiscal, moins de 10% du capital ou des droits de vote. Attention à la clause anti abus: cette exclusion ne s’applique pas à l’égard des biens immobiliers ou droits qui sont détenus directement par des sociétés que le redevable contrôle ou dont le redevable se réserve la jouissance.
  • Les biens affectés à l’exploitation de la société qui les détient (quelque soit le niveau d’interposition).
  • Les biens affectés à l’exploitation d’une société de groupe.

Quels sont les biens exonérés ?

Les dispositions des actifs exonérés d’IFI reprennent très largement les règles applicables en matière de biens professionnels exonérés d’ISF. Elles ne visent que les biens immobiliers qui entrent dans le champ de l’IFI et ne bénéficie par des dispositions d’exclusion d’assiette.

Sont donc exonérés :

  • Les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs de ces mêmes biens affectés à l’activité principale du redevable, ou d’un membre de son foyer fiscal, que celle-ci soit exercée à titre individuel ou dans une société de personne soumise à l’impôt sur le revenu.
  • Les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs de ces mêmes biens affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société soumise, de droit ou sur option, à l’impôt sur les sociétés sous réserve de conditions identiques à celles applicables en matière d’ISF.
  • Les bois et forêts, les parts de GFV (groupement foncier viticole), les biens ruraux donnés à bail à long terme ou bail cessible, les parts de GFA (groupement foncier agricole) (exonérations partielles).

Rappelons que certaines exonérations ont été supprimées avec la mise en place de l’IFI comme :

  • Les titres faisant l’objet d’un pacte Dutreil. Exonération de 75%.
  • Les titres détenus par les mandataires sociaux et salariés. Exonération de 75%.
  • Les titres de PME et parts de FIP, FCPI et FCPR. Exonération de 100%.
  • Les titres constitutifs d’un bien professionnel, transmis avec réserve d’usufruit lors du départ à la retraite du dirigeant. Exonération de la nue-propriété.

Ces titres sont désormais imposables à hauteur de la fraction de la valeur représentative de biens immobiliers non affectés à l’activité opérationnelle de la société qui les détient.


BON A SAVOIR

La transmission temporaire d’usufruit

La pleine propriété d’un bien se compose :

  • De sa nue-propriété – Possession des titres de propriété du bien.
  • De son usufruit – Droit de jouir du bien et d’en tirer des bénéfices.

Dans la majorité des cas, la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à la même personne, mais il est possible de céder temporairement ou définitivement l’usufruit d’un bien à une personne. On parle alors de démembrement.

Comme nous l’avons évoqué, la transmission temporaire d’usufruit peut être une solution pour réduire son IFI. Elle permet de faire sortir momentanément un bien de la base taxable à l’IFI et à l’IR.  En effet, consentir une donation à un membre de sa famille, à une fondation ou une association, c’est se dessaisir, en général, de la pleine propriété du bien. Mais il est possible de conserver la nue-propriété et ne donner, pour une durée déterminée, que le seul usufruit du bien. Il s’agit de la donation temporaire d’usufruit. Le bien sort alors momentanément du patrimoine taxable.

Toutefois attention ! Une transmission temporaire d’usufruit est risquée d’un point de vue fiscal avec la mise en œuvre éventuelle de la procédure de l’abus de droit. Si l’opération est uniquement destinée à éluder l’impôt, l’administration peut rechercher le caractère abusif de l’opération. Les donations de cet ordre doivent respecter des conditions de validité strictes.


 

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