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Se constituer un patrimoine avec la Location Meublée Professionnelle

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Vous êtes nombreux à vous intéresser à la location meublée professionnelle (LMP) notamment en raison des avantages fiscaux qu’elle présente. Voici quelques éléments de réponse pour comprendre le fonctionnement de ce régime et les conditions à respecter.

 

Quelle imposition ?

La location meublée, à titre habituel, est fiscalement considérée comme une activité commerciale. Les revenus issus de la location ou de la sous-location d’un logement meublé sont donc concernés par l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À compter du 1er janvier 2017 (art 114 de la loi de finances 2017), les profits issus de la location meublée à titre occasionnel sont également imposables dans la catégorie des BIC, alors que précédemment, cette activité relevait du régime des revenus fonciers.

Ce régime concerne les contribuables qui louent directement ou indirectement (c’est-à-dire par l’intermédiaire d’une EURL ou d’une SARL de famille ayant opté pour l’impôt sur le revenu), quelle que soit la qualité du locataire, la nature de son activité et les stipulations du bail. Les locaux d’habitation pour être considérés meublés doivent bien sûr comporter tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La location peut aussi revêtir un caractère permanent ou simplement saisonnier.

Quand le propriétaire est une société concernée par l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui est alors applicable. Il en est de même si l’activité de location meublée est exercée par une société civile.

 

Location Meublée et parahôtellerie : 2 régimes distincts

Dans le cas où la location s’accompagne d’au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels, l’activité relève alors du régime de la parahôtellerie (louage de services) et non du régime fiscal de la location meublée.

Si dans les deux cas, les bénéfices sont imposables dans la catégorie des BIC, les conditions de déduction des amortissements et des déficits diffèrent. En effet, le louage de services permet la déduction de l’ensemble des amortissements pratiqués sur le bien loué et une imputation des déficits sur son revenu global sans limitation, si le contribuable participe à l’exploitation de manière personnelle, continue et directe.

Une précision qui a son importance : lorsque le propriétaire des locaux confie la gestion de l’activité de prestation de services à un professionnel, la qualité de loueur de services lui sera reconnue à la condition que la convention passée avec la société gestionnaire associe le bailleur aux résultats du locataire exploitant (CAA Bordeaux 26-10-2006 n° 03-2275 ; CE 28-7-2000 n° 201789 ; CAA Bordeaux 23-11-2006 n° 04-1265), sinon le bailleur conserve le statut de loueur en meublé.

A contrario, le statut de loueur meublé est plus restrictif puisque ne sont déductibles du revenu global que les déficits autres que ceux provenant des amortissements, sous réserve que l’activité soit exercée de manière professionnelle. Le résultat est déterminé dans les conditions de droit commun, après déduction des charges d’exploitation prévues à l’art 39 du CGI (frais financiers supportés pour l’acquisition, frais d’entretien et de réparation, frais d’assurances, impôts et taxes). Au titre d’un même exercice, le montant déductible de l’amortissement des biens loués ne peut excéder la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (CGI art 39 C, II-2). La perte de déduction n’est cependant que provisoire, puisque la fraction d’amortissement exclue au titre d’un exercice peut être déduite ultérieurement sans limitation de durée.

 

3 conditions pour relever du statut de LMP

La qualification de loueur professionnel, au regard de l’imposition des bénéfices, est reconnue aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes :

  • L’un des membres de leur foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés (RCS).
  • Les recettes annuelles tirées de cette activité, par l’ensemble des membres du foyer fiscal, sont supérieures à 23 000 €. Les recettes correspondent aux loyers courus, charges comprises, augmentés des indemnités d’assurance perçues en cas de défaillance du locataire, hors subventions éventuellement perçues pour l’acquisition du bien.
    Le seuil de recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal. Dans les sociétés de personnes, on retient les recettes revenant à chaque associé au prorata de ses droits dans les bénéfices sociaux (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 140).
  • Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants : les traitements et salaires, les pensions et rentes viagères, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Par opposition, le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est celui qui ne respecte pas l’une de ces trois conditions.

 

Le régime fiscal du LMP

  • Les déficits retirés de l’activité de LMP sont imputables sur le revenu global sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Si le revenu global de l’année ne permet pas l’imputation du déficit, celui-ci est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu’à la sixième année incluse (CGI art 156).

  • Les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles et aux dispositifs d’exonérations spécifiques qui leur sont applicables à l’exception de l’abattement pour durée de détention sur les plus-values long terme de biens immobiliers inscrits au bilan.

Concernant le dispositif codifié à l’art 151 septies du CGI, la plus-value est totalement exonérée, à condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans, lorsque les recettes tirées de la location n’excèdent pas 90 000 € HT, et bénéficie d’une exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.
Lorsque l’activité de loueur meublé professionnel peut relever du régime de la parahôtellerie du fait de trois prestations annexes offertes en sus de l’hébergement, les seuils à ne pas dépasser sont respectivement de 250 000 € HT et 350 000 € HT.

  • Pour encourager les travaux de rénovation, une réduction d’impôt de 20 % des dépenses payées pour la réhabilitation a été mise en place pour les résidences de tourisme achevées depuis au moins 15 ans, dans la limite d’un plafond de 22 000 € / logement pour la période 2017-2019 (CGI article 199 decies G bis issu de la loi de finances 2017).

Cette réduction d’impôt est prise en compte dans le calcul du plafonnement  global des niches fiscales (plafond de 10 000 €). Seules les dépenses de travaux qui excèdent le plafond de 22 000 €/bien peuvent être admises en déduction ou en amortissement pour déterminer le revenu catégoriel. Cet avantage fiscal concerne les personnes physiques, domiciliées en France, ayant le statut de LMNP ou LMP, en sont exclus les investissements par l’intermédiaire de Sociétés Civiles et logements dont la propriété est démembrée.

  • En matière d’ISF, les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés sont considérés comme des biens professionnels exonérés si ces locations sont consenties par des personnes :
    – inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels,
    – qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles,
    – et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus du foyer fiscal (CGI art. 885 R).

L’appréciation du seuil de 50 % s’effectue par rapport à l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (TS, BIC, BNC, BA, revenus des gérants majoritaires visés à l’article 62 du CGI) à l’exclusion des revenus fonciers, des revenus mobiliers et des revenus taxables à un taux proportionnel.
Pour apprécier la condition de seuil, il convient de retenir le BIC net annuel dégagé par l’activité de location meublée, afin de permettre la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location. Il en résulte que seuls les locaux loués meublés qui sont source de revenus pour le foyer, au sens de l’art 885 R du CGI, et non de déficits, sont éligibles au régime des biens professionnels.

  • S’agissant des société assujetties à l’IS, exerçant une activité de location meublée, en raison des termes de la loi, les activités commerciales doivent normalement s’entendre de celles revêtant ce caractère en droit privé.

Ainsi, pour que l’activité soit qualifiée de commerciale par nature en droit privé, il faudrait qu’elle soit accompagnée de fourniture de prestations de services de type parahôtelier.
Toutefois, selon les termes du BOFIP (BOI-PAT-ISF-30-30-10-10 n° 30 et 40) il y a lieu de prendre également en considération les activités qui sont regardées comme telles au sens du droit fiscal. Il s’ensuit que, pour la mise en œuvre de l’article 885 N du CGI, présentent un caractère commercial les activités dont les résultats sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en application des articles 34 et 35 du CGI, dont le nouveau 35 5° bis : « I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés » dont les dispositions s’appliquent à l’impôt sur le revenu dû à compter des revenus perçus en 2017. Dans ce cas, l’exonération ISF serait applicable sous réserve de respecter les dispositions de l’art 885 O Bis du CGI.

 

Ces exonérations devraient être maintenues dans le cadre de la prochaine loi de finances 2018 qui devrait instituer un IFI (impôt sur la fortune immobilière) en substitution de l’ISF à compter du 1er janvier 2018.

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