Entretien Antoine Palma

Antoine Palma, Directeur du département immobilier professionnel à la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes.

Quelle est votre vision du marché de l’immobilier sur le périmètre de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes ?

La Nouvelle-Aquitaine est une région particulièrement attractive, et ce, depuis de très nombreuses années. La bonne image du Sud-Ouest rassure et donne envie d’y investir comme d’y vivre. On note aussi un effet de mode avec Bordeaux qui remporte tous les plébiscites, mais aussi des événements majeurs comme la mise en service de la Ligne à Grande Vitesse.
La région affiche néanmoins une grande hétérogénéité. Bordeaux Métropole et la façade littorale avec le Pays basque, le bassin d’Arcachon ou encore La Rochelle sont nettement plus actifs en termes de transactions que l’intérieur des terres.

Le marché du neuf en Nouvelle-Aquitaine est ainsi très concentré autour de Bordeaux Métropole qui représente près de 60 % des logements neufs de la région, le Pays basque 22 % et La Rochelle 7 % : soit près de 90 % du marché du neuf fixé sur ces 3 secteurs.
Ce marché de l’immobilier est certes marqué par un nombre important d’investisseurs (entre 50 et 60 % dans le neuf sur Bordeaux Métropole), mais aussi par les accédants qui représentent près de la moitié (+ de 60 % sur le Pays basque).

Cette attractivité a pour conséquence un déséquilibre entre une demande très forte et des offres insuffisantes. Alors qu’en France, l’offre dans le neuf correspond à 1 an de vente en moyenne, en Nouvelle-Aquitaine, le délai est d’à peine de 6 mois. Mécaniquement, les prix ont donc tendance à monter, de l’ordre de 4 % et 6,5 % sur la zone de Bordeaux Métropole. Il faut cependant nuancer ces propos, car au premier semestre de l’année, les prix de vente sur l’ensemble de la région restaient raisonnablement en dessous des 3 900 €/m2. De plus, avec un nombre de ventes sur le neuf en 2017 équivalent à celui de 2016, on peut parler de stabilisation. L’inflation des prix est aussi contenue par des dispositifs dédiés aux investisseurs comme la loi Pinel qui plafonne les loyers. Cette nécessité de rentabilité a pour effet de stabiliser les prix.

On ne peut à proprement parler de flambée des prix que sur Bordeaux intraboulevards, où l’ancien peut donner lieu à des transactions au-delà de 6 000 €/m2, des secteurs comme le bassin d’Arcachon avec le Cap-Ferret, ou le centre de Biarritz. Quand il s’agit d’un achat « pour soi », l’effet coup de cœur ne répond à aucune règle…

Beaucoup de bureaux sont également créés sur Bordeaux Métropole. Ils attirent en premier lieu un grand nombre de transferts d’entreprises de la région qui se relocalisent. Mais l’attente vise essentiellement des transferts d’entreprises parisiennes, notamment dans de nouveaux quartiers comme Euratlantique proche de la gare. L’atout principal se porte sur le prix au m2 de la ville qui reste bien inférieur à celui de l’Île-de-France. Bordeaux Métropole rencontre aussi de nombreuses demandes sur les locaux commerciaux, avec des rentabilités plus fortes que sur Paris.

 

Quels sont les différents métiers de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes sur le marché de l’immobilier ?

Au sein de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes, mes clients sont des professionnels de l’immobilier. Parmi eux, on trouve une première catégorie constituée par les promoteurs immobiliers, les lotisseurs ou encore les rénovateurs. La Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes les finance et leur apporte des garanties d’achèvement. Ce sont donc des clients qui achètent, construisent, rénovent et revendent. La deuxième catégorie concerne des professionnels qui achètent pour louer.

J’interviens sur des dossiers dans une fourchette comprise entre 1 et 15 millions d’euros. Ces projets portent sur de grands ensembles de bureaux, d’entrepôts, de centres commerciaux. La Caisse d’Épargne exerce ce métier depuis 20 ans et possède des filiales d’expertise comme le Crédit Foncier, mais aussi Natixis ou Batimap pour le financement à travers le crédit-bail immobilier. La Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes détient les outils, les compétences techniques et les produits pour répondre à toute opération des professionnels du marché immobilier.

 

Quels sont les projets de développement de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes sur ce marché ?

Notre métier de base est le financement. Dans cette optique, notre stratégie est bien sûr d’être toujours plus proches des promoteurs, plus proches de nos clients.
La Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes se démarque surtout par sa volonté d’apporter de nouveaux services à ses clients. Par exemple, nous proposons la prise de participation auprès de jeunes promoteurs rigoureusement sélectionnés en amont sur leurs compétences et la qualité du projet.
Autre exemple, partant du constat que certains de nos clients bancaires, notamment en gestion de patrimoine ou banque privée, détenaient des actifs à vendre (terrains, vieilles entreprises…), nous souhaitons les accompagner afin de les valoriser au mieux de leurs intérêts. Pour cela, nous sommes en mesure de les mettre en relation avec des professionnels reconnus pour la qualité de leur travail, leur sérieux et leurs capacités.
On s’est aussi rendu compte que nombre de nos clients de la banque privée s’intéressent à l’immobilier au titre de la diversification de leur portefeuille, ou à titre patrimonial. Pour leurs opérations d’envergure ou complexes, le département immobilier professionnel de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes intervient au titre d’expert et en appui technique des banquiers privés pour apporter conseils et réponses.

Par ailleurs, certains de nos clients souhaitent se lancer dans la promotion en faisant l’acquisition d’ensembles immobiliers très importants. Ces clients particuliers ont une appétence, détiennent les moyens financiers, mais ne sont pas des professionnels de l’immobilier. La Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes prend alors le relais pour les guider dans ce domaine très réglementé. De nouveaux produits se développent aussi pour la rénovation dans l’ancien.

Un pôle immobilier est en train de se mettre en place pour 2018 qui répondrait à toutes ces problématiques, au sein d’une même direction, dans un même lieu. Ce serait un réceptacle pour accompagner, financer et conseiller nos clients qu’ils soient professionnels ou issus de la banque privée.


Mode de détention d’un bien immobilier : en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI

 

Vous vous interrogez sur la meilleure manière d’acquérir un bien immobilier : en direct ou par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière ? Voici quelques éléments de réponse.

Fiscalement équivalent

D’un point de vue purement fiscal, l’acquisition directe ou par le biais d’une SCI assujettie à l’impôt sur le revenu aura le même impact. Les loyers issus de l’investissement seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers et subiront le barème progressif de l’IRPP et les prélèvements sociaux, cela même en l’absence de distribution aux associés.

Il n’y a que si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés que le régime diffère.

 

La SCI : une solution patrimoniale adaptée ?

D’un point de vue patrimonial, la détention par l’intermédiaire d’une SCI permet :

  • D’éviter les règles de gestion des biens issues du régime matrimonial, pour les régimes communautaires :

En effet, même si selon les dispositions de l’art 1421, al1 du Code civil le principe de gestion des biens communs applicable au régime de la communauté légale est de conférer à chaque époux le pouvoir d’agir sur les biens communs, sans requérir le consentement de l’autre, il existe quelques exceptions à ce principe. Ainsi, les donations, cessions d’immeubles et de parts sociales non négociables (SNC, SCI et parts de SARL) sont soumises au double consentement des époux.

Dans le cadre d’une SCI, la gestion est confiée au gérant dont les pouvoirs sont délimités par les statuts selon la volonté des associés. Les statuts peuvent prévoir par exemple que le gérant aura seul le pouvoir de vendre l’immeuble ou que la décision devra être prise par l’assemblée des associés. Ainsi, acquérir un bien immobilier au travers d’une SCI permet plus de souplesse dans la gestion future du bien. Par ailleurs, l’avantage de la SCI est de permettre une certaine stabilité en cas de volonté de sortie d’un associé ; la vente de ses parts peut permettre d’éviter la vente de ses actifs.

Concernant la transmission du bien, la SCI permet de transmettre une valeur nette de parts, déterminée par différence entre la valeur vénale des actifs et le passif porté par la SCI, ce qui permet une diminution de l’assiette taxable aux droits de mutation à titre gratuit. La déduction du passif est également possible pour la donation de la quote-part indivise d’un bien, mais cette faculté est conditionnée à l’affectation de la charge du prêt au donataire dans l’acte de donation et notification aux créanciers (CGI art 776). Seules les dettes souscrites auprès d’Établissements de crédit et affectées au bien transmis sont déductibles dans ce dernier cas.

 

  • De faciliter et d’optimiser la transmission d’un patrimoine :

La SCI facilite le partage équitable des parts entre les donataires.

La SCI permet un étalement dans le temps de la donation des parts afin de bénéficier de l’abattement applicable à la base imposable aux droits de mutation à titre gratuit (en ligne directe, 100 000 € par parent, par enfant, renouvelé tous les 15 ans; article 779 I du CGI).

 

Les règles d’imposition en fonction du mode de détention choisi

Dans le cas de l’investissement en direct

Les personnes physiques doivent faire une déclaration annuelle des revenus fonciers encaissés sous déduction de certaines charges.

Il existe deux régimes d’imposition : le micro foncier (revenu imposable déterminé forfaitairement à 70 % du revenu brut) et le régime réel. Si le montant annuel des revenus fonciers bruts de votre foyer fiscal est supérieur à 15 000 €, vous êtes obligatoirement assujetti au régime réel. Le revenu net imposable annuel est déterminé sous déduction de toutes les charges afférentes à vos biens immobiliers, fiscalement déductibles.

Les charges déductibles sont les frais de gérance et de gestion, les charges locatives non récupérées, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, dont les primes afférentes à un contrat d’assurance vie ou d’assurance décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt, les travaux d’entretien et de réparation et les déductions pratiquées au titre de certains dispositifs fiscaux. Les travaux d’amélioration ne sont déductibles que lorsqu’ils sont effectués dans des logements affectés à l’habitation non soumis à un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson, Périssol). Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés.

Le revenu net de charges est taxé au barème progressif de l’IRPP et aux prélèvements sociaux (taux en vigueur actuellement de 15,5 %). Lorsqu’un déficit est constaté, il s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, et sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou générée par les intérêts d’emprunt.

 

Dans le cas de l’investissement via une SCI assujettie à l’IR

En application de la règle générale posée par l’article 60, 1er alinéa du CGI, les résultats réalisés par les sociétés de personnes sont déterminés globalement à leur niveau dans les conditions prévues à l’égard des exploitants individuels. Ces résultats sont ensuite imposés au nom de chacun des associés à raison de la quote-part correspondant à leurs droits respectifs, soit à l’impôt sur les sociétés pour les entreprises passibles de cet impôt (CGI art 218 bis), soit à l’impôt sur le revenu pour la fraction qui revient à des entreprises individuelles ou à des associés personnes physiques (CGI art 8), et ce même en l’absence de distribution effective.

Lorsque les associés sont des personnes physiques, le résultat est déterminé, pour leur quote-part, selon les règles des revenus fonciers. Le revenu foncier dégagé par la SCI vient s’ajouter aux autres revenus du foyer fiscal et est imposable au barème progressif de l’IRPP ainsi qu’aux prélèvements sociaux (taux en vigueur actuellement de 15,5 %).

Lorsque les associés sont des personnes morales assujetties à l’IS, la quote-part de bénéfice leur revenant est déterminée en fonction des règles de l’impôt sur les sociétés.

 

Dans le cas de l’investissement via une SCI assujettie à l’IS

Le compte de résultat est établi au niveau de la société selon les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et est soumis à l’IS :

  • Au taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice et de 28 % pour la quote-part de bénéficie comprise entre 38 120 € et 75 000 € pour les entreprises qui ont réalisé un chiffre d’affaires inférieur à 7 630 000 € et dont le capital, intégralement libéré, est détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017 suite à l’adoption de la loi de finances 2017).
  • Au taux réduit de 28 % jusqu’à 75 000 € de bénéfice pour les sociétés qui répondent à la définition de la PME prévue par le droit de l’Union européenne (moins de 250 salariés et CA inférieur ou égal à 50 M€ ou total du bilan inférieur ou égal à 43 M€). Disposition applicable pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017 (loi de Finances 2017).
  • Au taux normal de 33, 1/3 % au-delà.

Contrairement au régime des revenus fonciers, il est possible de pratiquer une déduction comptable et fiscale du bénéfice, sous forme d’amortissement, du prix de revient de l’immeuble ainsi que des travaux s’y rapportant, y compris les travaux d’agrandissement ou de reconstruction.

Le bénéfice n’est pas imposable au nom des associés, mais un second niveau d’imposition intervient en cas de distribution des bénéfices.

Lorsque le dividende est distribué à une personne physique, il est soumis au régime des revenus mobiliers. L’assiette imposable au barème progressif de l’impôt est déterminée après déduction d’un abattement de 40 % et de la CSG déductible, à hauteur de 5,1 % du montant du dividende brut. L’assiette imposable aux prélèvements sociaux ne bénéficie d’aucun abattement.

Lorsque le dividende est distribué à un associé personne morale assujetti à l’IS, il peut bénéficier du régime mère-fille (art 145,1 du CGI). Ce régime optionnel permet aux sociétés mères de bénéficier de l’exonération des dividendes reçus de leurs filiales, sous réserve de la taxation d’une quote-part de frais et charges fixée forfaitairement à 5 % du produit total des participations.

Ces dispositions ne tiennent pas compte du Projet de Loi de Finances 2018 qui devrait instituer une baisse progressive du taux de l’IS de 33 1/3% à 25% et un PFU (Prélèvement forfaitaire unique) de 30% (12.8% d’impôt sur le revenu + 17.2% de prélèvements sociaux) sur les dividendes mis en distribution à compter du 1er janvier 2018.

 

Impôt sur les revenus, impôts sur les sociétés : quelle option choisir ?

Au regard de l’ensemble des observations ci-dessus, il apparaît que :

  • Le régime de l’impôt sur le revenu peut sembler pénalisant pendant la phase d’emprunt, du fait du déficit de trésorerie qu’il génère. Ce régime est notamment pénalisant dans la mesure où la fiscalité des revenus fonciers est subie alors que la distribution de dividendes réalisée par une SCI assujettie à l’IS permet de maîtriser le niveau de revenu annuel nécessaire au foyer et de limiter la fiscalité directe des revenus. Par ailleurs, dans le cadre de ce régime il est impossible de pratiquer un amortissement sur les actifs immobiliers pour réduire le bénéfice imposable, contrairement au régime de l’impôt sur les sociétés.
  • Le régime de l’impôt sur les sociétés présente l’inconvénient d’un double niveau d’imposition en cas de distribution et de la fiscalité de cession de l’immeuble ou des parts qui est plus élevée que la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers.

Ainsi, l’arbitrage entre les deux régimes se fait au regard de vos objectifs : soit de conserver les actifs pour les transmettre (Option SCI à l’IS), soit de réaliser des plus-values pour disposer ensuite d’un capital (Option SCI à l’IR).

Le recours au démembrement de propriété pourra par ailleurs être une solution intermédiaire.

 

Texte achevé de rédiger le 10 octobre 2017.


Marchés de l’immobilier et impositions

La Rochelle, Bordeaux, Biarritz le trio gagnant ?

Bordeaux, une ville plébiscitée

Dans le centre historique de Bordeaux, la qualité architecturale, comme celle des prestations, l’environnement commercial luxueux du quartier et sa sécurité contribuent à entretenir une image très haut de gamme. La demande d’une clientèle aisée est soutenue et les biens restent rares. Plus généralement l’engouement suscité par la capitale girondine a pour répercussion une flambée des prix de l’immobilier. Cette tendance est encouragée par la proximité du bassin d’Arcachon, mais aussi par la mise en service de la Ligne à Grande Vitesse qui place Paris à deux heures de train de Bordeaux.  Le prix au m2 en centre-ville est donc plutôt à la hausse ; s’il se situe autour de 8 000 €, il peut atteindre 10 000 €, voire plus lorsqu’il s’agit d’immeubles d’exception alors que le prix médian à Bordeaux est de 4500 € le m². Par ailleurs, Bordeaux continue sa transformation avec l’émergence de nouveaux quartiers comme les Bassins à flot, Brazza ou Euratlantique proche de la gare Saint-Jean.

La Rochelle a le vent en poupe

La Rochelle montre les signes d’une vitalité immobilière que l’on peut expliquer par sa situation géographique avantageuse entre Nantes et Bordeaux et son attractivité touristique. Par ailleurs, la présence importante d’étudiants motive l’investissement locatif, notamment dans les programmes neufs en loi Pinel ou en résidences services.

La Charente-Maritime révèle pourtant des disparités. Proche de La Rochelle et Royan, Rochefort, ville thermale, affiche un marché moins dynamique. Ainsi il faut compter environ 3 300 € du m² pour un appartement à La Rochelle alors que le prix moyen est plutôt de 1 500 € du m² à Rochefort.

Biarritz ou le charme de la Côté basque

La Côte basque est généralement sujette à une demande soutenue, quel que soit le type de bien, alors que l’offre ne suit pas toujours. Fait remarquable, les prix ne s’envolent pas pour autant, excepté pour des produits rares qui peuvent faire grimper les transactions. S’il est difficile de parler d’un prix moyen, on peut toutefois évoquer une fourchette comprise entre 5 500 et 6 000 € le m2 pour l’hyper centre de Biarritz. Pour un appartement en première ligne, vue sur l’océan, les prix peuvent monter jusqu’à 10 000 € le m². En s’éloignant du centre-ville, on tend vers les 4 000 € le m². Des quartiers comme Saint-Martin, la Négresse ou le parc d’Hiver proposent des biens à prix nettement plus abordables.

 


 

ISF / IFI : les premières tendances d’un nouveau dispositif

L’ISF devrait connaître un recentrage sur la pierre avec un nouveau texte pour instituer un Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) des personnes physiques détenant un patrimoine immobilier important. Le seuil de déclenchement (1 300 k€) et le barème demeureront inchangés (à partir de 800 k€). Les personnes imposables resteront les contribuables français au sens de l’article 4 du CGI (sauf si elles ont été non résidentes pendant 5 années, dans ce cas, elles bénéficient d’une exonération pendant 5 ans). Les non-résidents toujours assujettis au titre des biens détenus en France.
Les règles concernant le foyer fiscal seront maintenues, c’est-à-dire que l’abattement de 30 % actuellement applicable perdurera.
L’assiette de l’IFI sera désormais composée des biens et droits immobiliers détenus par les membres du foyer fiscal ainsi que les parts ou actions de sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Quel sort pour l’immobilier dans l’assurance vie suite à la mise en place de l’IFI ?

Un focus particulier est prévu pour les contrats d’assurance rachetables exprimés en unités de compte dont la valeur de rachat est incluse dans l’assiette taxable, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens et droits immobiliers, des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

 


Impôt sur le revenu : le prélèvement à la source repoussé

Une ordonnance du 22 septembre 2017 prévoit le report du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au 1er janvier 2019. Elle modifie également les années de référence des mesures transitoires accompagnant la mise en place du prélèvement et reporte d’un an le versement de l’acompte de 30 % sur le montant des crédits d’impôt afférents à la garde d’enfants et aux services à la personne. L’impôt sur les revenus de l’année 2017 sera donc totalement recouvré en 2018 selon les règles en vigueur actuellement. Pour l’instant, ce report est effectué sans aucune modification des dispositions adoptées dans le cadre l’article 60 de la loi de finances pour 2017 n° 2016-1917.

Si vous souhaitez connaître ces dispositions, vous pouvez consulter les trois vidéos disponibles sur notre blog, commentant ce dispositif après adoption de la loi de finances pour 2017.

Nous rappelons enfin que la loi d’habilitation 2017-1340 du 15 septembre 2017 prévoit la remise au parlement par le gouvernement d’un rapport sur l’application expérimentale du dispositif du PAS et sur l’application d’éventuelles solutions alternatives visant à améliorer son fonctionnement. Ainsi, un amendement du dispositif n’est pas exclu, avant son entrée en vigueur le 1ER janvier 2019.


Edito Octobre 2017

Offrir un accompagnement haut de gamme, sur mesure et personnalisé aux dirigeants de PME et aux familles dont le patrimoine est constitué depuis plusieurs générations… Telle est l’ambition de la Banque Privée de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes. Découvrez l’édito de Julien Martrenchar, Banquier Privé à Biarritz.

Diversifier son patrimoine grâce à l’immobilier

Face à des marchés financiers volatils et à l’usure des rendements des fonds en euros, l’immobilier comme classe d’actifs représente une opportunité de diversification et d’élargissement d’un portefeuille d’investissement. La Banque Privée Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes a pour mission d’apporter un accompagnement adapté à chacun de ses clients en proposant un ensemble de solutions dont l’immobilier fait partie.

Après plusieurs années de progression, les prix de l’immobilier atteignent des sommets jamais connus sur certaines zones. Certains s’interrogent d’ailleurs sur le niveau des prix de l’immobilier de bureaux parisiens et lancent donc un signal d’alerte sur le marché des SCPI, principalement investies sur cette typologie de biens.

Au-delà de l’évolution des prix qui est toujours très difficile à prédire, le traitement fiscal de l’immobilier revêt une grande importance.

Les revenus fonciers étant fortement taxés en France, il est crucial de bien réfléchir et d’être parfaitement conseillé avant de se lancer dans une opération immobilière.

Dans cette newsletter, vous trouverez un point sur l’attractivité des 3 sites d’implantation de la Banque Privée : La Rochelle, Bordeaux et Biarritz, ainsi que les premières explications sur la mise en place à venir de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Seront également abordés les modes de détention d’un bien immobilier (en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI), ainsi que la constitution d’un patrimoine avec la location meublée professionnelle.

Il existe ainsi plusieurs solutions pour adapter ses investissements immobiliers à sa situation personnelle mais le sujet étant complexe il faut  être bien accompagné. C’est bien là le sens et le rôle des Banquiers Privés de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes épaulés d’un Ingénieur Patrimonial et d’un Ingénieur Crédit.