Marchés de l’immobilier et impositions

La Rochelle, Bordeaux, Biarritz le trio gagnant ?

Bordeaux, une ville plébiscitée

Dans le centre historique de Bordeaux, la qualité architecturale, comme celle des prestations, l’environnement commercial luxueux du quartier et sa sécurité contribuent à entretenir une image très haut de gamme. La demande d’une clientèle aisée est soutenue et les biens restent rares. Plus généralement l’engouement suscité par la capitale girondine a pour répercussion une flambée des prix de l’immobilier. Cette tendance est encouragée par la proximité du bassin d’Arcachon, mais aussi par la mise en service de la Ligne à Grande Vitesse qui place Paris à deux heures de train de Bordeaux.  Le prix au m2 en centre-ville est donc plutôt à la hausse ; s’il se situe autour de 8 000 €, il peut atteindre 10 000 €, voire plus lorsqu’il s’agit d’immeubles d’exception alors que le prix médian à Bordeaux est de 4500 € le m². Par ailleurs, Bordeaux continue sa transformation avec l’émergence de nouveaux quartiers comme les Bassins à flot, Brazza ou Euratlantique proche de la gare Saint-Jean.

La Rochelle a le vent en poupe

La Rochelle montre les signes d’une vitalité immobilière que l’on peut expliquer par sa situation géographique avantageuse entre Nantes et Bordeaux et son attractivité touristique. Par ailleurs, la présence importante d’étudiants motive l’investissement locatif, notamment dans les programmes neufs en loi Pinel ou en résidences services.

La Charente-Maritime révèle pourtant des disparités. Proche de La Rochelle et Royan, Rochefort, ville thermale, affiche un marché moins dynamique. Ainsi il faut compter environ 3 300 € du m² pour un appartement à La Rochelle alors que le prix moyen est plutôt de 1 500 € du m² à Rochefort.

Biarritz ou le charme de la Côté basque

La Côte basque est généralement sujette à une demande soutenue, quel que soit le type de bien, alors que l’offre ne suit pas toujours. Fait remarquable, les prix ne s’envolent pas pour autant, excepté pour des produits rares qui peuvent faire grimper les transactions. S’il est difficile de parler d’un prix moyen, on peut toutefois évoquer une fourchette comprise entre 5 500 et 6 000 € le m2 pour l’hyper centre de Biarritz. Pour un appartement en première ligne, vue sur l’océan, les prix peuvent monter jusqu’à 10 000 € le m². En s’éloignant du centre-ville, on tend vers les 4 000 € le m². Des quartiers comme Saint-Martin, la Négresse ou le parc d’Hiver proposent des biens à prix nettement plus abordables.

 


 

ISF / IFI : les premières tendances d’un nouveau dispositif

L’ISF devrait connaître un recentrage sur la pierre avec un nouveau texte pour instituer un Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) des personnes physiques détenant un patrimoine immobilier important. Le seuil de déclenchement (1 300 k€) et le barème demeureront inchangés (à partir de 800 k€). Les personnes imposables resteront les contribuables français au sens de l’article 4 du CGI (sauf si elles ont été non résidentes pendant 5 années, dans ce cas, elles bénéficient d’une exonération pendant 5 ans). Les non-résidents toujours assujettis au titre des biens détenus en France.
Les règles concernant le foyer fiscal seront maintenues, c’est-à-dire que l’abattement de 30 % actuellement applicable perdurera.
L’assiette de l’IFI sera désormais composée des biens et droits immobiliers détenus par les membres du foyer fiscal ainsi que les parts ou actions de sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Quel sort pour l’immobilier dans l’assurance vie suite à la mise en place de l’IFI ?

Un focus particulier est prévu pour les contrats d’assurance rachetables exprimés en unités de compte dont la valeur de rachat est incluse dans l’assiette taxable, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens et droits immobiliers, des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

 


Impôt sur le revenu : le prélèvement à la source repoussé

Une ordonnance du 22 septembre 2017 prévoit le report du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au 1er janvier 2019. Elle modifie également les années de référence des mesures transitoires accompagnant la mise en place du prélèvement et reporte d’un an le versement de l’acompte de 30 % sur le montant des crédits d’impôt afférents à la garde d’enfants et aux services à la personne. L’impôt sur les revenus de l’année 2017 sera donc totalement recouvré en 2018 selon les règles en vigueur actuellement. Pour l’instant, ce report est effectué sans aucune modification des dispositions adoptées dans le cadre l’article 60 de la loi de finances pour 2017 n° 2016-1917.

Si vous souhaitez connaître ces dispositions, vous pouvez consulter les trois vidéos disponibles sur notre blog, commentant ce dispositif après adoption de la loi de finances pour 2017.

Nous rappelons enfin que la loi d’habilitation 2017-1340 du 15 septembre 2017 prévoit la remise au parlement par le gouvernement d’un rapport sur l’application expérimentale du dispositif du PAS et sur l’application d’éventuelles solutions alternatives visant à améliorer son fonctionnement. Ainsi, un amendement du dispositif n’est pas exclu, avant son entrée en vigueur le 1ER janvier 2019.


Lois de Finance : Quels changements majeurs concernant la fiscalité des particuliers ?

Qui dit début d’année dit nouvelles dispositions fiscales. 2017 n’échappe pas à la règle avec quelques 150 mesures fiscales validées par le Conseil constitutionnel et publiées au Journal Officiel. Nous en avons sélectionnées quatre qui concernent directement la fiscalité des particuliers.

 

Entrée en vigueur du Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : quelles conséquences pour les contribuables ?

Le PAS vise à éviter le décalage entre la perception des revenus par le contribuable et le paiement de l’impôt par la mise en place d’un paiement « contemporain ».  Cette réforme modifie les modalités de paiement de l’impôt sans modifier les règles de calcul  et de déclaration actuelles.  Le PAS concernera les revenus salariaux et de remplacement, les pensions de retraites, les revenus des travailleurs indépendants ainsi que les revenus fonciers perçus à compter du 1er janvier 2018. Les revenus de capitaux mobiliers, les plus-values mobilières et immobilières ne seront pas concernés.

Pour l’année de transition 2017, un crédit d’impôt de modernisation du recouvrement  (CIMR) permettra d’annuler l’impôt sur le revenu brut relatif aux revenus 2017 non exceptionnels. Les modalités de détermination du CIMR visent à éviter une double imposition en 2018 sur les revenus ordinaires tout en évitant les effets d’aubaine (dispositions anti-abus).


 

Démembrement de propriété, vers un durcissement du statut fiscal du nu-propriétaire ?

A défaut de location de l’immeuble, le nu-propriétaire ne peut plus bénéficier de la déduction de son revenu global à hauteur de 25 000 €/an des dépenses de grosses réparations lui incombant. Cette disposition s’applique aux dépenses supportées à compter du 1er janvier 2017.
En revanche, si l’immeuble est loué, le nu-propriétaire conserve la possibilité de déduire les travaux qu’il a supportés sur ses propres revenus fonciers et, le cas échéant, de constater un déficit.


 

Exonération ISF des titres de société en tant que biens professionnels : des conditions d’application plus restrictives

La fraction de la valeur des titres représentative des actifs des filiales et sous-filiales non nécessaires à l’activité principale est désormais exclue de l’exonération d’ISF au titre des biens professionnels.


 

Limitation des stratégies de plafonnement ISF ?

Adoption d’une clause anti-abus visant les schémas d’optimisation en matière de plafonnement ISF, qui consistent notamment à minorer le montant des revenus pris en compte dans le calcul via la capitalisation de dividendes dans une société holding patrimoniale.