Hausse de la CSG sur les cessions de droits sociaux en 2017 : remise en cause de la mesure ?

Fin 2017, le parlement votait la loi de financement de la sécurité sociale pour 2018, prévoyant notamment la majoration du taux de la CSG de 1.7%, et donc la hausse du taux des prélèvements à 17.2% au lieu de 15.5%.

La règle : l’application de ce nouveau taux aux revenus du patrimoine à raison des rôles (mise en recouvrement de l’impôt) émis à compter du 1er janvier 2018,

Une conséquence : une application rétroactive du nouveau taux de prélèvements sociaux aux plus-values de valeurs mobilières réalisées au cours de l’année 2017.

CARACTERE RETROACTIF DE LA HAUSSE DE LA CSG… EXCEPTION FAITE DES PLUS-VALUES DE CESSION DE VALEURS MOBILIERES ?

Jusqu’à présent, le caractère « rétroactif » des hausses de CSG déjà intervenues par le passé n’a pas été contesté dans la mesure où, s’agissant de taxer un revenu qui s’intègre dans une base annuelle, la jurisprudence considère que la date du fait générateur de l’impôt se situe seulement au dernier jour de l’année civile de réalisation du revenu. Aussi est-il admis que des lois publiées à la toute fin de l’année puissent modifier la fiscalité applicable aux revenus réalisés au cours de la même année, sans qu’il s’agisse d’une véritable rétroactivité.

Cependant, il est apparu récemment, à la faveur de plusieurs décisions du Conseil d’Etat, que les plus-values font exception à cette règle dans la mesure où, les concernant, la date du fait générateur de l’impôt est exclusivement la date de la cession.

Dès lors, s’agissant des plus-values mobilières réalisées en 2017, la loi qui prévoit la hausse de la CSG apparaît rétroactive.

UNE ISSUE EN LA FAVEUR DU CONTRIBUABLE ?

Conformément à la jurisprudence du Conseil constitutionnel, la rétroactivité en matière fiscale n’est admise que si elle est justifiée par un motif d’intérêt général.

Or, le Conseil constitutionnel considère constamment qu’un motif purement budgétaire ne constitue pas un motif recevable. Pour cette raison, la hausse de 1,7 % de la CSG subie par les plus-values réalisées en 2017 est contestable.

 

QUE FAIRE LORSQU’ON EST CONCERNE ?

Plusieurs stratégies s’offrent aux contribuables, notre ingénierie patrimoniale est à votre disposition pour échanger avec vous et vos conseils sur ce sujet.

2ème rencontre du Cercle des Investisseurs à Bayonne

Après le succès des premières éditions, le Cercle des Investisseurs se réunira de nouveau à Bayonne,  le mardi 2 octobre chez EY, sur Invitation.

Le Cercle des Investisseurs est un cercle restreint d’une dizaine de chefs d’entreprise. Au cours de cette deuxième rencontre, banquiers privés de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes et avocats répondront aux questions que vous vous posez sur les meilleurs choix d’investissement et partageront leurs propres expériences.

3ème rencontre du Cercle des Investisseurs à Bordeaux

Crée et lancé par la Banque Privée de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes, le Cercle des Investisseurs vous accompagne et vous conseille sur vos choix d’investissements dans des sociétés non cotées. Avocats, banquiers privés et fonds d’investissement répondront à vos questions et partageront avec vous leurs propres expériences.

La troisième réunion du cercle des investisseurs de Bordeaux se tiendra le mardi 25 septembre, sur invitation.

Trophée Banque Privée au Golf de Chiberta à Anglet

Pour la deuxième année consécutive, la Banque Privée organise son trophée de golf à Anglet au golf de Chiberta. Au programme de cet événement privé :  échanges, convivialité et originalité. Les compétiteurs se mesureront en Stableford sur le parcours de 18 trous. Ce moment de rencontre se prolongera par une remise des prix qui récompensera les meilleurs golfeurs et un cocktail dinatoire.

L’actualité de la Bourse et du Trading – Juillet 2018

Indices boursiers, évolution des cours de matières premières et des devises, analyses de marchés. Retrouvez toutes les informations qui font l’actualité de la Bourse et du trading sur ce début d’année 2018. Des données économiques et financières décryptées par Jean-Jacques Friedman, Directeur des Investissements chez VEGA Investment Managers, qui vous livre également ses convictions et ses anticipations. Un tour d’horizon du marché indispensable pour tous les investisseurs.

Point Marché

En ce milieu d’année, il est utile d’actualiser notre scénario 2018, présenté dans la trading news de février. L’élément central de notre analyse reste toujours valide : le marché est tiraillé entre deux forces contraires, d’un côté, l’évidence que la croissance européenne engendrera au terme de cette année des résultats au moins en ligne avec les anticipations des analystes, de l’autre, un marché réactif à des éléments plus émotionnels, tels que la fin du mythe d’une croissance pérenne sans retour possible de l’inflation.

Ceci s’est traduit dans notre gestion sous mandat par un positionnement plus prudent dès le début d’année, avec notamment une réduction de l’exposition actions, un allègement des obligations à haut rendement et des valeurs moyennes. Nous avions également initié une position sur l’or, afin d’offrir une protection possible en cas de stress de marché, rôle que ne joue plus l’obligataire souverain classique.

Nous anticipions en début d’année que dans un univers où les cycles d’expansion étaient de plus en plus rapides, l’anticipation d’un pic de croissance en fin 2017, avec moins de surprises économiques favorables, deviendrait logiquement le scénario central des investisseurs, mais que cela ne constituait pas un risque en soi. Dans notre vision au contraire, les débats, resurgissant progressivement au fil des mois, permettraient d’éviter un réel décrochage – envisageable si le marché avait dû intégrer dans le même temps un effet de ciseau comme la remontée des indices d’inflation par exemple et une croissance américaine revenant à son potentiel de long terme.

Quelles ont été, dans ce contexte, les surprises ? Et quels sont les nouveaux éléments à prendre en considération ? Tout d’abord, d’un point de vue économique, les déceptions – que nous considérons comme passagères – ont davantage concerné le marché européen que les États-Unis. Or, pour nous, il existe toujours mécaniquement une réserve de croissance sur le marché européen, du fait d’un taux de chômage qui n’est pas encore revenu à son niveau d’avant crise ; les créations d’emplois vont encore soutenir la confiance des consommateurs pendant plusieurs trimestres. Un ralentissement outre-Atlantique, alors que le chômage s’inscrit dorénavant résolument en dessous de 4 %, serait interprété avec beaucoup plus de craintes du fait d’un cycle de reprise qui dépasse déjà les 100 mois, et d’un taux d’utilisation des capacités industrielles déjà élevé, qui empêche le relais d’investissements supplémentaires en cas d’essoufflement. La bonne surprise de ce 1er semestre est donc pour nous le fait que les débats autour d’un possible ralentissement américain ne sont pas encore d’actualité, alors qu’ils auraient pu commencer à se faire jour dès cette année en anticipation de 2019.

Les points négatifs sont de deux ordres par rapport à nos anticipations de début d’année. Tout d’abord, la perception sur Donald Trump des investisseurs a changé, notamment en matière de « guerre commerciale » avec la Chine. En début d’année, les marchés étaient favorables au Président américain, comme l’a prouvé la hausse des indices actions américains de plus de 30 % depuis son élection, s’appuyant, non pas sur une progression des résultats – simplement de l’ordre de 10 % -, mais sur la foi de ses mesures fiscales. D’autre part, Donald Trump était considéré comme un « deal maker », c’est-à-dire quelqu’un qui tape fort au début de la négociation pour ensuite trouver un accord satisfaisant. Enfin, il y avait l’idée que les élections de « mid term » en novembre 2018 seraient un échec pour lui et mettraient un terme à sa possibilité d’intervention. Sur tous ces points, la perception des investisseurs a beaucoup évolué et il est notable – et rare – qu’une même information – le bras de fer entre les États-Unis et la Chine -, loin de s’user au fil des semaines comme c’est le cas de beaucoup d’éléments d’actualité, occupe, au contraire, de plus en plus le devant de la scène.
Le second élément négatif est lié à l’Europe où nous anticipions que les craintes politique et les déchirements autour de la sortie de l’euro de certains pays avaient perdu beaucoup en intensité depuis l’année dernière. D’ailleurs, après le front commun des pays européens face à l’Angleterre et au Brexit, des avancées par exemple sur l’idée d’un budget européen ont pu apparaître. Mais c’est sur le front de la politique migratoire que l’incapacité pour l’Europe d’avancer s’est affichée au grand jour, avec notamment de fortes lignes de fracture entre l’Est et l’Ouest de l’Europe, ou encore entre le couple franco-allemand et des pays considérés autrefois comme des « petits » pays, mais ne voulant plus aujourd’hui voir leur politique dictée uniquement par ces deux pays.

 

Au global, le marché est donc encore tiraillé entre des données micro-économiques qui confirment leur dynamique positive et une aversion au risque associée à des décisions politiques. Même si certains de ces débats constituent des questions de long terme, il nous semble toutefois que des décisions ou déclarations sont susceptibles de modifier la perception des investisseurs en matière politique, alors que l’amélioration des bénéfices par action des sociétés constitue un élément plus pérenne. Pour être plus précis, les révisions des analystes pour les entreprises européennes confirment une progression autour de 10% pour 2018, alors qu’aux États-Unis, la hausse prévue pour l’indice large du S&P 500 atteint même le niveau de 22 % – niveau qui généralement ne se voit qu’après des années de reprise suivant une récession comme ce fut le cas par exemple en 2019, mais qui se révèle plus exceptionnelle après 9 années de hausse des bénéfices -. Certes, cette hausse intègre la réforme fiscale américaine, mais la croissance des bénéfices par action en dehors de ces éléments sera toutefois au moins égale à l’Europe, estimée aujourd’hui à 12 %. Dernier élément favorable à la dynamique des bénéfices par action : le montant record des rachats de titres par les sociétés américaines du fait notamment du vote d’une fiscalité favorable en matière de rapatriements des profils offshore.

Le présent document a un caractère purement informatif. Il ne saurait constituer un conseil en investissement ni une quelconque recommandation personnalisée. Il a été réalisé sur la base de données financières et/ou conjoncturelles valables à un instant donné et émanant de sources extérieures à VEGA Investment Managers, dont elle ne saurait garantir la parfaite exactitude. La responsabilité de VEGA Investment Managers ne saurait être engagée à quelque titre que ce soit en raison des informations contenues dans le présent document. Il est rappelé qu’avant toute décision d’investissement/désinvestissement, il appartient à l’investisseur de s’assurer, auprès de ses conseils juridiques, fiscaux, financiers, comptables et tous autres professionnels compétents, que l’investissement/désinvestissement envisagé est conforme à ses besoins, au regard notamment de sa situation financière, juridique, fiscale ou comptable et de ses objectifs d’investissement. Préalablement à la souscription, nous vous invitons à prendre connaissance du document d’information clé pour l’investisseur (DICI) de ces fonds, remis par votre interlocuteur habituel.

 

Entretien Nicole Laur-Arrestier

Nicole Laur-Arrestier, ingénieur crédit à la Banque Privée de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes.

Avec le remplacement de l’ISF par l’IFI, peut-il être plus intéressant pour un contribuable d’acquérir ses biens immobiliers dans le cadre d’une société plutôt qu’à titre individuel ?

Avec l’Impôt sur la Fortune Immobilière, le passif déductible de la base de l’IFI est différent selon que les dettes aient été souscrites à titre personnel (ndlr : CGI. art.974 –passif déductible) ou bien souscrites par une société détenant les actifs immobiliers (ndlr : CGI. art.973 – règles d’évaluation des biens). Et, dans ce cadre, deux dispositifs font qu’il est plus favorable, aujourd’hui, d’acquérir ses biens immobiliers à travers une société.

Le premier concerne la non application aux dettes souscrites par la société d’une partie des clauses anti-abus prévues pour les dettes souscrites à titre personnel.

Le second, permet d’optimiser le ratio utilisé pour calculer la valeur taxable des titres de société et donc de réduire la fraction taxable, au titre de l’IFI, des actifs immobiliers détenus en société.

Mais attention : il s’agit là de dispositifs qui nécessitent de maîtriser certaines subtilités. Pour les mettre en œuvre, le contribuable soumis à l’IFI a donc tout intérêt à se faire accompagner par un spécialiste. Cela lui évitera toute « mauvaise surprise » de la part de l’administration fiscale.

Vous avez évoqué la déductibilité du passif personnel. A ce propos quelles sont les particularités à connaître en la matière ?

Tout d’abord, précisons que nous nous attacherons à la notion de passif personnel uniquement du point de vue des dettes financières. Pour être déductibles, ces dettes doivent être afférentes à des actifs imposables, exister au 1er janvier de l’année d’imposition et avoir été contractées et effectivement supportées par le contribuable soumis à l’IFI ou un membre de son foyer fiscal. Parmi ces dettes on va donc retrouver : les emprunts contractés pour l’acquisition de biens ou droits immobiliers, pour réaliser des travaux de construction, d’amélioration ou d’agrandissement et pour l’acquisition de titres de sociétés (ndlr : mais seulement au prorata de la valeur des titres représentatifs d’actifs immobiliers).

Toutefois, ce mécanisme de déduction est « encadré » par certains « garde-fous » ou dispositifs anti-abus (voir rubrique « Décryptage : Bien comprendre la déductibilité des dettes ») Parmi ceux-ci on retrouve  la déduction des prêts « in fine » qui sera limitée et dégressive sur la durée initiale du prêt (calcul d’un amortissement théorique) et la limitation du passif déductible. Ainsi, lorsque l’actif taxable brut sera supérieur à 5 M€ et que les dettes seront supérieures à 60% de l’actif taxable, la fraction de la dette excédant cette limite ne sera déductible qu’à hauteur de 50% de l’excédent. Il faut préciser que cette règle ne s’applique que si les dettes ont un caractère principalement fiscal*.

Mais ces clauses ou dispositifs anti-abus ne s’appliquent pas aux prêts souscrits par une société ?

En effet, l’article 973 du CGI qui fixe les règles d’évaluation et de déductibilité du passif des sociétés détenant des actifs immobiliers ne mentionne pas de retraitement des dettes « In Fine ». Le principe de retraitement des dettes « In Fine » ne semble donc toujours pas s’appliquer aux prêts souscrits par une société. Par conséquent, la dette « In Fine » resterait déductible dans sa totalité jusqu’à son échéance. De plus, les dettes souscrites par les sociétés et prise en compte pour la valorisation des titres conformément à l’article 973 du CGI, ne sont pas non plus soumises à la limitation du passif déductible.

Un mot sur la déductibilité des dettes de refinancement

Selon le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFIP-Impôts) : « Est déductible la dette résultant du rachat d’un prêt par un établissement bancaire lorsque la dette correspondant au prêt racheté était elle-même déductible. » Toutefois, cette information manque de précisions. Quand est-il lorsque le rachat intègre un nouvel étalement de la dette et donc une augmentation de la durée de la dette ?  Cette situation susceptible de créer un gain fiscal présenterait-elle un risque de « requalification » sur le plan de l’abus de droit ?

Toujours concernant les dettes déductibles et la possibilité de réduire le montant de son IFI à travers une société, qu’en est-il des comptes courants d’associés dans une SCI ?

Par principe, les prêts souscrits par la société auprès du foyer fiscal IFI, cercle familial ou société contrôlée par le foyer fiscal IFI ou le cercle familial du redevable, destinés à l’acquisition de biens et droits réels immobiliers ou travaux immobiliers, sont non déductibles à proportion des titres détenus par le contribuable et son foyer fiscal IFI.

Prenons un exemple : un redevable détient 30% du capital social et un compte courant d’associé de 30 000 euros. Le compte courant est déductible à hauteur de 70%, soit 21 000 euros pour la valorisation de ses titres.
Cependant, si le redevable justifie que le compte courant n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal*, le compte courant est déductible dans sa totalité.
Ainsi, l’objectif principalement fiscal pourra être écarté si les dettes ont été contractées avant le 1er janvier 2018 ou avant que le foyer fiscal soit redevable de l’IFI.  Par ailleurs, les versements en comptes courants d’associés au fur et à mesure des échéances de remboursement de prêt nécessaires à l’équilibre financier devraient être déductibles. C’est le cas lorsqu’il s’agit de faire face à une carence locative, par exemple.

Et concernant les stratégies de vente à soi-même, sont-elles mises en danger à travers l’IFI ?

Clairement oui ! La constitution d’un compte-courant d’associé ou d’une dette bancaire souscrite dans le cadre d’une opération de vente à soi-même (ndlr : vente d’un immeuble que l’on détient en direct à une société civile que l’on contrôle) sont non déductibles pour la valorisation IFI des titres de la société.

En conclusion, si aviez trois messages essentiels à faire passer à ceux qui envisagent de « passer  en société » pour faire baisser leur IFI, quels seraient-ils ?

Si les biens immobiliers sont déjà détenus dans des SCI, il peut être intéressant, pour diluer l’actif immobilier de souscrire des emprunts bancaires pour financer des actifs non immobiliers et faire jouer le mécanisme du coefficient immobilier*.  Mais l’augmentation de l’actif non imposable par voie d’apport en compte courant d’associé (non déductible) ne permettra pas d’optimiser la base taxable à l’IFI.

En revanche, mieux vaut éviter de mélanger l’immobilier imposable et les actifs non imposables pour les nouvelles acquisitions immobilières. Ainsi, une société ne détenant que des actifs financiers dont la valeur économique des titres serait de 500 k€, ( exclus de la base taxable à l’IFI) qui achèterait un bien immobilier de 200 k€ financé par crédit bancaire  génèrerait une imposition d’une partie de cet actif financier à l’IFI par le mécanisme du coefficient immobilier, en comparaison de la situation où l’actif aurait été acquis directement par le redevable ou au travers d’une société dédiée.

Enfin, loger l’actif immobilier avec sa dette d’acquisition dans une structure dédiée permet d’éviter :

  • De créer un coefficient immobilier déconnecté de la valeur nette réelle de l’immobilier.
  • L’application des règles anti-abus applicables aux dettes souscrites directement par le contribuable.

*Notion d’objectif principalement fiscal

Elle s’apprécie au regard  du montant de l’économie d’IFI résultant de la minoration de l’assiette imposable à l’IFI rapporté à l’ensemble des gains ou avantages de toute nature obtenus du fait du montage. La charge de la preuve incombe au contribuable.

*Principe du coefficient immobilier

Les titres de sociétés sont imposables à concurrence de la valeur représentative des actifs immobiliers.

Coefficient immobilier = valeur vénale des actifs immobiliers détenus par la société /valeur vénale de l’ensemble des actifs détenus

Valeur taxable des titres = valeur vénale des titres majorée du montant  des dettes non déductibles*coeff. immobilier.

 

L’Impôt sur la Fortune Immobilière en questions

Né en 1982 sous le nom d’impôt sur les grandes fortunes puis abrogé en 1986, l’ISF fait son retour deux ans plus tard, en 1988, sous l’appellation d’ « impôt de solidarité sur la fortune ». Il est alors officiellement destiné à financer le Revenu Minimum d’Insertion (RMI). Ses modalités vont régulièrement évoluer au fil des ans, son seuil d’entrée passant, par exemple, de 800 000 à 1 300 000 € en 2011.

La loi de Finances pour 2018 marque donc une nouvelle étape dans l’histoire de cette imposition puisque l’ISF disparaît au profit de l’impôt sur la fortune immobilière. Derrière ce changement, « se cache » la volonté affirmée du gouvernement, d’orienter l’épargne des français vers l’investissement productif et combattre la « rente immobilière ».

 

Qui est concerné ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière est un impôt déclaratif taxant la détention du patrimoine, contrairement à l’impôt sur le revenu qui taxe les revenus des personnes physiques. L’IFI est un impôt annuel progressif dû par les personnes physiques dont le foyer fiscal détient un patrimoine net taxable, apprécié au 1er janvier, supérieur à un certain seuil, fixé à 1 300 000€.

Pour rappel, une personne est considérée comme résidente fiscale française, quelque soit sa nationalité, lorsqu’elle se trouve au 1er janvier de l’année d’imposition, dans l’un des 4 cas suivants :

  • La personne a son foyer en France.
  • La personne a son lieu de séjour principal en France.
  • La personne excerce une activité professionnelle en France.
  • La personne a son centre d’intérêts économiques en France.

… sous réserve des conventions fiscales internationales

 

Quels sont les biens concernés ?

Sauf exonération ou règle d’évaluation spécifique, l’assiette gloable de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par :

  • Les biens et droits immobiliers.
  • Les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France, détenant directement ou indirectement des biens ou droits immobiliers, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Rappelons qu’il faut tenir compte des biens et droits immobiliers :

  • Détenus directement par le foyer (en pleine propriété, en indivision, en démembrement…).
  • Détenus indirectement par les membres du foyer, c’est-à-dire qu’est retenue, pour le calcul de l’IFI, la fraction de la valeur des parts et des actions de société correspondant à des actifs immobiliers non affectés à l’activité de la société (biens ou droits immobiliers logés dans des SCPI ou des OPCI, que ces actifs soient ou non logés dans des produits typés assurance vie ou PEA, biens dont le redevable se réserve la jouissance,…).

 

 Les biens Les Droits Réels (Liste non-exhaustive)  Les autres droits
  • Biens immobiliers bâtis
  • Biens immobiliers non bâtis
  • Propriété
  • Usufruit
  • Nue-propriété
  • Emphytéose
  • Droit du preneur d’un bail à construction
  • Droit du preneur d’un bail à réhabilitation
  • Droit d’usage
  • Droits du preneur d’un crédit-bail
  • Droits de l’accédant d’un contrat de location-accession
  • Droits dans un contrat d’assurance-vie en UC rachetable

 

Quels sont les biens exclus ?

Ne sont pas pris en compte dans l’assiette IFI :

  • Les parts ou actions de sociétés qui ont une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, dont le redevable détient directement, ou indirectement, seul ou conjointement avec les membres du foyer fiscal, moins de 10% du capital ou des droits de vote. Attention à la clause anti abus: cette exclusion ne s’applique pas à l’égard des biens immobiliers ou droits qui sont détenus directement par des sociétés que le redevable contrôle ou dont le redevable se réserve la jouissance.
  • Les biens affectés à l’exploitation de la société qui les détient (quelque soit le niveau d’interposition).
  • Les biens affectés à l’exploitation d’une société de groupe.

Quels sont les biens exonérés ?

Les dispositions des actifs exonérés d’IFI reprennent très largement les règles applicables en matière de biens professionnels exonérés d’ISF. Elles ne visent que les biens immobiliers qui entrent dans le champ de l’IFI et ne bénéficie par des dispositions d’exclusion d’assiette.

Sont donc exonérés :

  • Les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs de ces mêmes biens affectés à l’activité principale du redevable, ou d’un membre de son foyer fiscal, que celle-ci soit exercée à titre individuel ou dans une société de personne soumise à l’impôt sur le revenu.
  • Les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs de ces mêmes biens affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société soumise, de droit ou sur option, à l’impôt sur les sociétés sous réserve de conditions identiques à celles applicables en matière d’ISF.
  • Les bois et forêts, les parts de GFV (groupement foncier viticole), les biens ruraux donnés à bail à long terme ou bail cessible, les parts de GFA (groupement foncier agricole) (exonérations partielles).

Rappelons que certaines exonérations ont été supprimées avec la mise en place de l’IFI comme :

  • Les titres faisant l’objet d’un pacte Dutreil. Exonération de 75%.
  • Les titres détenus par les mandataires sociaux et salariés. Exonération de 75%.
  • Les titres de PME et parts de FIP, FCPI et FCPR. Exonération de 100%.
  • Les titres constitutifs d’un bien professionnel, transmis avec réserve d’usufruit lors du départ à la retraite du dirigeant. Exonération de la nue-propriété.

Ces titres sont désormais imposables à hauteur de la fraction de la valeur représentative de biens immobiliers non affectés à l’activité opérationnelle de la société qui les détient.

BON A SAVOIR

La transmission temporaire d’usufruit

La pleine propriété d’un bien se compose :

  • De sa nue-propriété – Possession des titres de propriété du bien.
  • De son usufruit – Droit de jouir du bien et d’en tirer des bénéfices.

Dans la majorité des cas, la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à la même personne, mais il est possible de céder temporairement ou définitivement l’usufruit d’un bien à une personne. On parle alors de démembrement.

Comme nous l’avons évoqué, la transmission temporaire d’usufruit peut être une solution pour réduire son IFI. Elle permet de faire sortir momentanément un bien de la base taxable à l’IFI et à l’IR.  En effet, consentir une donation à un membre de sa famille, à une fondation ou une association, c’est se dessaisir, en général, de la pleine propriété du bien. Mais il est possible de conserver la nue-propriété et ne donner, pour une durée déterminée, que le seul usufruit du bien. Il s’agit de la donation temporaire d’usufruit. Le bien sort alors momentanément du patrimoine taxable.

Toutefois attention ! Une transmission temporaire d’usufruit est risquée d’un point de vue fiscal avec la mise en œuvre éventuelle de la procédure de l’abus de droit. Si l’opération est uniquement destinée à éluder l’impôt, l’administration peut rechercher le caractère abusif de l’opération. Les donations de cet ordre doivent respecter des conditions de validité strictes.

 

Edito Juillet 2018

Offrir un accompagnement haut de gamme, sur mesure et personnalisé aux dirigeants de PME et aux familles dont le patrimoine est constitué depuis plusieurs générations : telle est l’ambition de la Banque Privée de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes. Découvrez l’édito de Stéphane Pierronnet, banquier privé à Bordeaux.

Principes et subtilités de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

La vocation d’un banquier privé est de conseiller aux mieux les dirigeants de société dans la construction, le développement, la transmission ou encore la cession de leur entreprise. De les accompagner dans la structuration de leur patrimoine aussi bien personnel que professionnel et de les aider à prendre les décisions stratégiques les plus intéressantes pour eux et leur famille.

Et le sujet qui fait « la une » de cette nouvelle newsletter – en l’occurrence l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) – est la parfaite illustration de cette vision périphérique que se doit d’avoir le banquier privé.

Rappelons, ici, que cet IFI vient remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) qui, depuis sa création, a toujours suscité de nombreux débats pour ne pas dire de polémiques.

L’IFI s’inscrit dans la volonté du gouvernement d’orienter l’épargne des Français vers l’économie réelle et de combattre ce qu’il appelle la « rente immobilière » qu’il juge tout simplement improductif ! On pourrait, d’ailleurs, s’interroger sur cette notion… le secteur immobilier ne contribuant-il pas fortement à cette économie réelle ?

Toujours est-il que l’IFI, entré en vigueur au 1er janvier 2018, génère lui aussi de nombreuses interrogations et nécessite de connaître quelques « petites subtilités ».

Quels sont les grands principes de cet IFI, qu’est ce qui le distingue de l’ISF, quels sont les biens professionnels qui peuvent être totalement ou partiellement exonérés, quelles dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition ? Autant de questions auxquelles nous allons nous attacher à répondre.

Bien comprendre le principe de la déductibilité des dettes

L’assiette de l’IFI est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année d’imposition, de l’ensemble du patrimoine immobilier appartenant au foyer fiscal du contribuable.

Les dettes grevant ce patrimoine sont donc susceptibles d’être déduites, sous réserve de respecter les 3 conditions suivantes :

  • Exister au 1er janvier de l’année d’imposition.
  • Être justifiées.
  • Être à la charge personnelle du redevable.

En termes de dettes, il est important de différencier les règles de déductibilité applicables aux dettes contractées par les personnes physiques et celles applicables aux dettes contractées par la société.


Concernant les personnes physiques, sont déductibles les passifs afférents :

  • Aux dépenses d’acquisitions de biens ou droits immobiliers.
  • Aux dépenses de réparation et d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
  • Aux taxes foncières et à l’IFI.
  • Aux dépenses d’acquisitions des parts et actions au prorata de la valeur d’actifs immobiliers qu’elles représentent.
  • Aux droits de mutation à titre gratuit relatifs aux biens imposables et non encore payés.

En revanche, ne sont pas déductibles :

  • Les prêts contractés, directement ou indirectement, auprès d’un membre du foyer fiscal.
  • Les dettes contractées auprès d’un membre du groupe familial ou auprès d’une société contrôlée par le redevable seul ou avec un membre du groupe. familial, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions de prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.
  • L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, la taxe d’habitation.

Attention !  Les Crédits In Fine souscrits par une personne physique pour l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier imposable sont déductibles de l’assiette de l’IFI suivant des modalités spécifiques. La loi prévoit en effet que le redevable ne peut déclarer qu’une partie de son emprunt au passif de son IFI, bien que le capital emprunté ne doive être remboursé qu’au terme prévu du contrat, ou à une date ultérieure, pour les contrats sans terme fixe.

Les modalités de déduction des Emprunts In Fine à terme fixe sont les suivantes : ils sont déductibles, chaque année, à hauteur du montant total de l’emprunt, diminué d’une somme égale à ce montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.

Les modalités de déduction des Emprunts In Fine sans terme fixe sont les suivantes : ils sont déductibles chaque année, à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à 1/20eme de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.

 

Concernant les sociétés, l’actif net réévalué est déterminé, en déduisant le passif non concerné par la clause anti-abus. Sont donc exclus pour la valorisation des parts et actions :

  • Les dettes contractées directement ou indirectement par une société contrôlée par le contribuable, seul ou avec les membres de son foyer fiscal, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable, au redevable ou à un membre de son foyer fiscal, sauf si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Cette situation vise les OBO immobilier quelle que soit la qualité du prêteur.
  • Les dettes contractées directement ou indirectement par la société pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration, de construction ou de reconstruction, auprès du redevable ou d’un des membres de son foyer fiscal à proportion de la participation du redevable, seul ou conjointement, avec les membres de son foyer fiscal dans la société sauf si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.
  • Les dettes contractées directement ou indirectement par la société pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration, de construction ou de reconstruction, auprès d’un membre du groupe familial du contribuable (ascendants, descendants, frères et sœurs du contribuable ou de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire), à proportion de la participation que détient le prêteur dans la société, seul ou conjointement avec un des membres du foyer fiscal du redevable. L’exclusion ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt.
  • Les dettes contractées par la société, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration, de construction ou de reconstruction auprès d’une société contrôlée, directement ou par l’intermédiaire de sociétés interposés, par le redevable seul ou conjointement avec un membre de son foyer fiscal ou de son groupe familial, à proportion de la participation du contribuable dans la société qui emprunte. L’exclusion ne s’applique pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

BON A SAVOIR

Une imputation plafonnée, dans le cas où :

  • La valeur vénale du patrimoine brute taxable au titre de l’IFI excède 5 M €.
  • Le montant total des dettes déductibles excède 60% de la valeur du patrimoine brut taxable à l’IFI.
  • Alors la fraction des dettes excédent cette limite ne sera déductible qu’à hauteur de 50%.

Ce plafonnement global des dettes à 60% ne s’applique qu’au passif contracté directement par le contribuable.

Il ne s’applique pas si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal (charge de la preuve au contribuable).