Bien comprendre le principe de la déductibilité des dettes

L’assiette de l’IFI est constituée par la valeur nette, au 1^er janvier de l’année d’imposition, de l’ensemble du patrimoine immobilier appartenant au foyer fiscal du contribuable.

Les dettes grevant ce patrimoine sont donc susceptibles d’être déduites, sous réserve de respecter les 3 conditions suivantes :

• Exister au 1^er janvier de l’année d’imposition.
• Être justifiées.
• Être à la charge personnelle du redevable.

En termes de dettes, il est important de différencier les règles de déductibilité applicables aux dettes contractées par les personnes physiques et celles applicables aux dettes contractées par la société.

Concernant les personnes physiques, sont déductibles les passifs afférents :

• Aux dépenses d’acquisitions de biens ou droits immobiliers.
• Aux dépenses de réparation et d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
• Aux taxes foncières et à l’IFI.
• Aux dépenses d’acquisitions des parts et actions au prorata de la valeur d’actifs immobiliers qu’elles représentent.
• Aux droits de mutation à titre gratuit relatifs aux biens imposables et non encore payés.

En revanche, ne sont pas déductibles :

• Les prêts contractés, directement ou indirectement, auprès d’un membre du foyer fiscal.
• Les dettes contractées auprès d’un membre du groupe familial ou auprès d’une société contrôlée par le redevable seul ou avec un membre du groupe. familial, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions de prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.
• L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, la taxe d’habitation.

Attention !  Les Crédits In Fine souscrits par une personne physique pour l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier imposable sont déductibles de l’assiette de l’IFI suivant des modalités spécifiques. La loi prévoit en effet que le redevable ne peut déclarer qu’une partie de son emprunt au passif de son IFI, bien que le capital emprunté ne doive être remboursé qu’au terme prévu du contrat, ou à une date ultérieure, pour les contrats sans terme fixe.

Les modalités de déduction des Emprunts In Fine à terme fixe sont les suivantes : ils sont déductibles, chaque année, à hauteur du montant total de l’emprunt, diminué d’une somme égale à ce montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.

Les modalités de déduction des Emprunts In Fine sans terme fixe sont les suivantes : ils sont déductibles chaque année, à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à 1/20eme de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.

Concernant les sociétés, l’actif net réévalué est déterminé, en déduisant le passif non concerné par la clause anti-abus. Sont donc exclus pour la valorisation des parts et actions :

• Les dettes contractées directement ou indirectement par une société contrôlée par le contribuable, seul ou avec les membres de son foyer fiscal, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable, au redevable ou à un membre de son foyer fiscal, sauf si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Cette situation vise les OBO immobilier quelle que soit la qualité du prêteur.

• Les dettes contractées directement ou indirectement par la société pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration, de construction ou de reconstruction, auprès du redevable ou d’un des membres de son foyer fiscal à proportion de la participation du redevable, seul ou conjointement, avec les membres de son foyer fiscal dans la société sauf si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

• Les dettes contractées directement ou indirectement par la société pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration, de construction ou de reconstruction, auprès d’un membre du groupe familial du contribuable (ascendants, descendants, frères et sœurs du contribuable ou de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire), à proportion de la participation que détient le prêteur dans la société, seul ou conjointement avec un des membres du foyer fiscal du redevable. L’exclusion ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt.

• Les dettes contractées par la société, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration, de construction ou de reconstruction auprès d’une société contrôlée, directement ou par l’intermédiaire de sociétés interposés, par le redevable seul ou conjointement avec un membre de son foyer fiscal ou de son groupe familial, à proportion de la participation du contribuable dans la société qui emprunte. L’exclusion ne s’applique pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

BON A SAVOIR

Une imputation plafonnée, dans le cas où :

• La valeur vénale du patrimoine brute taxable au titre de l’IFI excède 5 M €.
• Le montant total des dettes déductibles excède 60% de la valeur du patrimoine brut taxable à l’IFI.
• Alors la fraction des dettes excédent cette limite ne sera déductible qu’à hauteur de 50%.

Ce plafonnement global des dettes à 60% ne s’applique qu’au passif contracté directement par le contribuable.

Il ne s’applique pas si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal (charge de la preuve au contribuable).