Antoine Palma, Directeur du département immobilier professionnel à la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes.
Quelle est votre vision du marché de l’immobilier sur le périmètre de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes ?
La Nouvelle-Aquitaine est une région particulièrement attractive, et ce, depuis de très nombreuses années. La bonne image du Sud-Ouest rassure et donne envie d’y investir comme d’y vivre. On note aussi un effet de mode avec Bordeaux qui remporte tous les plébiscites, mais aussi des événements majeurs comme la mise en service de la Ligne à Grande Vitesse.
La région affiche néanmoins une grande hétérogénéité. Bordeaux Métropole et la façade littorale avec le Pays basque, le bassin d’Arcachon ou encore La Rochelle sont nettement plus actifs en termes de transactions que l’intérieur des terres.
Le marché du neuf en Nouvelle-Aquitaine est ainsi très concentré autour de Bordeaux Métropole qui représente près de 60 % des logements neufs de la région, le Pays basque 22 % et La Rochelle 7 % : soit près de 90 % du marché du neuf fixé sur ces 3 secteurs.
Ce marché de l’immobilier est certes marqué par un nombre important d’investisseurs (entre 50 et 60 % dans le neuf sur Bordeaux Métropole), mais aussi par les accédants qui représentent près de la moitié (+ de 60 % sur le Pays basque).
Cette attractivité a pour conséquence un déséquilibre entre une demande très forte et des offres insuffisantes. Alors qu’en France, l’offre dans le neuf correspond à 1 an de vente en moyenne, en Nouvelle-Aquitaine, le délai est d’à peine de 6 mois. Mécaniquement, les prix ont donc tendance à monter, de l’ordre de 4 % et 6,5 % sur la zone de Bordeaux Métropole. Il faut cependant nuancer ces propos, car au premier semestre de l’année, les prix de vente sur l’ensemble de la région restaient raisonnablement en dessous des 3 900 €/m2. De plus, avec un nombre de ventes sur le neuf en 2017 équivalent à celui de 2016, on peut parler de stabilisation. L’inflation des prix est aussi contenue par des dispositifs dédiés aux investisseurs comme la loi Pinel qui plafonne les loyers. Cette nécessité de rentabilité a pour effet de stabiliser les prix.
On ne peut à proprement parler de flambée des prix que sur Bordeaux intraboulevards, où l’ancien peut donner lieu à des transactions au-delà de 6 000 €/m2, des secteurs comme le bassin d’Arcachon avec le Cap-Ferret, ou le centre de Biarritz. Quand il s’agit d’un achat « pour soi », l’effet coup de cœur ne répond à aucune règle…
Beaucoup de bureaux sont également créés sur Bordeaux Métropole. Ils attirent en premier lieu un grand nombre de transferts d’entreprises de la région qui se relocalisent. Mais l’attente vise essentiellement des transferts d’entreprises parisiennes, notamment dans de nouveaux quartiers comme Euratlantique proche de la gare. L’atout principal se porte sur le prix au m2 de la ville qui reste bien inférieur à celui de l’Île-de-France. Bordeaux Métropole rencontre aussi de nombreuses demandes sur les locaux commerciaux, avec des rentabilités plus fortes que sur Paris.
Quels sont les différents métiers de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes sur le marché de l’immobilier ?
Au sein de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes, mes clients sont des professionnels de l’immobilier. Parmi eux, on trouve une première catégorie constituée par les promoteurs immobiliers, les lotisseurs ou encore les rénovateurs. La Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes les finance et leur apporte des garanties d’achèvement. Ce sont donc des clients qui achètent, construisent, rénovent et revendent. La deuxième catégorie concerne des professionnels qui achètent pour louer.
J’interviens sur des dossiers dans une fourchette comprise entre 1 et 15 millions d’euros. Ces projets portent sur de grands ensembles de bureaux, d’entrepôts, de centres commerciaux. La Caisse d’Épargne exerce ce métier depuis 20 ans et possède des filiales d’expertise comme le Crédit Foncier, mais aussi Natixis ou Batimap pour le financement à travers le crédit-bail immobilier. La Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes détient les outils, les compétences techniques et les produits pour répondre à toute opération des professionnels du marché immobilier.
Quels sont les projets de développement de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes sur ce marché ?
Notre métier de base est le financement. Dans cette optique, notre stratégie est bien sûr d’être toujours plus proches des promoteurs, plus proches de nos clients.
La Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes se démarque surtout par sa volonté d’apporter de nouveaux services à ses clients. Par exemple, nous proposons la prise de participation auprès de jeunes promoteurs rigoureusement sélectionnés en amont sur leurs compétences et la qualité du projet.
Autre exemple, partant du constat que certains de nos clients bancaires, notamment en gestion de patrimoine ou banque privée, détenaient des actifs à vendre (terrains, vieilles entreprises…), nous souhaitons les accompagner afin de les valoriser au mieux de leurs intérêts. Pour cela, nous sommes en mesure de les mettre en relation avec des professionnels reconnus pour la qualité de leur travail, leur sérieux et leurs capacités.
On s’est aussi rendu compte que nombre de nos clients de la banque privée s’intéressent à l’immobilier au titre de la diversification de leur portefeuille, ou à titre patrimonial. Pour leurs opérations d’envergure ou complexes, le département immobilier professionnel de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes intervient au titre d’expert et en appui technique des banquiers privés pour apporter conseils et réponses.
Par ailleurs, certains de nos clients souhaitent se lancer dans la promotion en faisant l’acquisition d’ensembles immobiliers très importants. Ces clients particuliers ont une appétence, détiennent les moyens financiers, mais ne sont pas des professionnels de l’immobilier. La Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes prend alors le relais pour les guider dans ce domaine très réglementé. De nouveaux produits se développent aussi pour la rénovation dans l’ancien.
Un pôle immobilier est en train de se mettre en place pour 2018 qui répondrait à toutes ces problématiques, au sein d’une même direction, dans un même lieu. Ce serait un réceptacle pour accompagner, financer et conseiller nos clients qu’ils soient professionnels ou issus de la banque privée.
