Se constituer un patrimoine avec la Location Meublée Professionnelle

Vous êtes nombreux à vous intéresser à la location meublée professionnelle (LMP) notamment en raison des avantages fiscaux qu’elle présente. Voici quelques éléments de réponse pour comprendre le fonctionnement de ce régime et les conditions à respecter.

 

Quelle imposition ?

La location meublée, à titre habituel, est fiscalement considérée comme une activité commerciale. Les revenus issus de la location ou de la sous-location d’un logement meublé sont donc concernés par l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À compter du 1er janvier 2017 (art 114 de la loi de finances 2017), les profits issus de la location meublée à titre occasionnel sont également imposables dans la catégorie des BIC, alors que précédemment, cette activité relevait du régime des revenus fonciers.

Ce régime concerne les contribuables qui louent directement ou indirectement (c’est-à-dire par l’intermédiaire d’une EURL ou d’une SARL de famille ayant opté pour l’impôt sur le revenu), quelle que soit la qualité du locataire, la nature de son activité et les stipulations du bail. Les locaux d’habitation pour être considérés meublés doivent bien sûr comporter tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La location peut aussi revêtir un caractère permanent ou simplement saisonnier.

Quand le propriétaire est une société concernée par l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui est alors applicable. Il en est de même si l’activité de location meublée est exercée par une société civile.

 

Location Meublée et parahôtellerie : 2 régimes distincts

Dans le cas où la location s’accompagne d’au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels, l’activité relève alors du régime de la parahôtellerie (louage de services) et non du régime fiscal de la location meublée.

Si dans les deux cas, les bénéfices sont imposables dans la catégorie des BIC, les conditions de déduction des amortissements et des déficits diffèrent. En effet, le louage de services permet la déduction de l’ensemble des amortissements pratiqués sur le bien loué et une imputation des déficits sur son revenu global sans limitation, si le contribuable participe à l’exploitation de manière personnelle, continue et directe.

Une précision qui a son importance : lorsque le propriétaire des locaux confie la gestion de l’activité de prestation de services à un professionnel, la qualité de loueur de services lui sera reconnue à la condition que la convention passée avec la société gestionnaire associe le bailleur aux résultats du locataire exploitant (CAA Bordeaux 26-10-2006 n° 03-2275 ; CE 28-7-2000 n° 201789 ; CAA Bordeaux 23-11-2006 n° 04-1265), sinon le bailleur conserve le statut de loueur en meublé.

A contrario, le statut de loueur meublé est plus restrictif puisque ne sont déductibles du revenu global que les déficits autres que ceux provenant des amortissements, sous réserve que l’activité soit exercée de manière professionnelle. Le résultat est déterminé dans les conditions de droit commun, après déduction des charges d’exploitation prévues à l’art 39 du CGI (frais financiers supportés pour l’acquisition, frais d’entretien et de réparation, frais d’assurances, impôts et taxes). Au titre d’un même exercice, le montant déductible de l’amortissement des biens loués ne peut excéder la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (CGI art 39 C, II-2). La perte de déduction n’est cependant que provisoire, puisque la fraction d’amortissement exclue au titre d’un exercice peut être déduite ultérieurement sans limitation de durée.

 

3 conditions pour relever du statut de LMP

La qualification de loueur professionnel, au regard de l’imposition des bénéfices, est reconnue aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes :

  • L’un des membres de leur foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés (RCS).
  • Les recettes annuelles tirées de cette activité, par l’ensemble des membres du foyer fiscal, sont supérieures à 23 000 €. Les recettes correspondent aux loyers courus, charges comprises, augmentés des indemnités d’assurance perçues en cas de défaillance du locataire, hors subventions éventuellement perçues pour l’acquisition du bien.
    Le seuil de recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal. Dans les sociétés de personnes, on retient les recettes revenant à chaque associé au prorata de ses droits dans les bénéfices sociaux (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 140).
  • Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants : les traitements et salaires, les pensions et rentes viagères, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Par opposition, le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est celui qui ne respecte pas l’une de ces trois conditions.

 

Le régime fiscal du LMP

  • Les déficits retirés de l’activité de LMP sont imputables sur le revenu global sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Si le revenu global de l’année ne permet pas l’imputation du déficit, celui-ci est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu’à la sixième année incluse (CGI art 156).

  • Les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles et aux dispositifs d’exonérations spécifiques qui leur sont applicables à l’exception de l’abattement pour durée de détention sur les plus-values long terme de biens immobiliers inscrits au bilan.

Concernant le dispositif codifié à l’art 151 septies du CGI, la plus-value est totalement exonérée, à condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans, lorsque les recettes tirées de la location n’excèdent pas 90 000 € HT, et bénéficie d’une exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.
Lorsque l’activité de loueur meublé professionnel peut relever du régime de la parahôtellerie du fait de trois prestations annexes offertes en sus de l’hébergement, les seuils à ne pas dépasser sont respectivement de 250 000 € HT et 350 000 € HT.

  • Pour encourager les travaux de rénovation, une réduction d’impôt de 20 % des dépenses payées pour la réhabilitation a été mise en place pour les résidences de tourisme achevées depuis au moins 15 ans, dans la limite d’un plafond de 22 000 € / logement pour la période 2017-2019 (CGI article 199 decies G bis issu de la loi de finances 2017).

Cette réduction d’impôt est prise en compte dans le calcul du plafonnement  global des niches fiscales (plafond de 10 000 €). Seules les dépenses de travaux qui excèdent le plafond de 22 000 €/bien peuvent être admises en déduction ou en amortissement pour déterminer le revenu catégoriel. Cet avantage fiscal concerne les personnes physiques, domiciliées en France, ayant le statut de LMNP ou LMP, en sont exclus les investissements par l’intermédiaire de Sociétés Civiles et logements dont la propriété est démembrée.

  • En matière d’ISF, les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés sont considérés comme des biens professionnels exonérés si ces locations sont consenties par des personnes :
    – inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels,
    – qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles,
    – et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus du foyer fiscal (CGI art. 885 R).

L’appréciation du seuil de 50 % s’effectue par rapport à l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (TS, BIC, BNC, BA, revenus des gérants majoritaires visés à l’article 62 du CGI) à l’exclusion des revenus fonciers, des revenus mobiliers et des revenus taxables à un taux proportionnel.
Pour apprécier la condition de seuil, il convient de retenir le BIC net annuel dégagé par l’activité de location meublée, afin de permettre la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location. Il en résulte que seuls les locaux loués meublés qui sont source de revenus pour le foyer, au sens de l’art 885 R du CGI, et non de déficits, sont éligibles au régime des biens professionnels.

  • S’agissant des société assujetties à l’IS, exerçant une activité de location meublée, en raison des termes de la loi, les activités commerciales doivent normalement s’entendre de celles revêtant ce caractère en droit privé.

Ainsi, pour que l’activité soit qualifiée de commerciale par nature en droit privé, il faudrait qu’elle soit accompagnée de fourniture de prestations de services de type parahôtelier.
Toutefois, selon les termes du BOFIP (BOI-PAT-ISF-30-30-10-10 n° 30 et 40) il y a lieu de prendre également en considération les activités qui sont regardées comme telles au sens du droit fiscal. Il s’ensuit que, pour la mise en œuvre de l’article 885 N du CGI, présentent un caractère commercial les activités dont les résultats sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en application des articles 34 et 35 du CGI, dont le nouveau 35 5° bis : « I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés » dont les dispositions s’appliquent à l’impôt sur le revenu dû à compter des revenus perçus en 2017. Dans ce cas, l’exonération ISF serait applicable sous réserve de respecter les dispositions de l’art 885 O Bis du CGI.

 

Ces exonérations devraient être maintenues dans le cadre de la prochaine loi de finances 2018 qui devrait instituer un IFI (impôt sur la fortune immobilière) en substitution de l’ISF à compter du 1er janvier 2018.


Mode de détention d’un bien immobilier : en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI

 

Vous vous interrogez sur la meilleure manière d’acquérir un bien immobilier : en direct ou par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière ? Voici quelques éléments de réponse.

Fiscalement équivalent

D’un point de vue purement fiscal, l’acquisition directe ou par le biais d’une SCI assujettie à l’impôt sur le revenu aura le même impact. Les loyers issus de l’investissement seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers et subiront le barème progressif de l’IRPP et les prélèvements sociaux, cela même en l’absence de distribution aux associés.

Il n’y a que si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés que le régime diffère.

 

La SCI : une solution patrimoniale adaptée ?

D’un point de vue patrimonial, la détention par l’intermédiaire d’une SCI permet :

  • D’éviter les règles de gestion des biens issues du régime matrimonial, pour les régimes communautaires :

En effet, même si selon les dispositions de l’art 1421, al1 du Code civil le principe de gestion des biens communs applicable au régime de la communauté légale est de conférer à chaque époux le pouvoir d’agir sur les biens communs, sans requérir le consentement de l’autre, il existe quelques exceptions à ce principe. Ainsi, les donations, cessions d’immeubles et de parts sociales non négociables (SNC, SCI et parts de SARL) sont soumises au double consentement des époux.

Dans le cadre d’une SCI, la gestion est confiée au gérant dont les pouvoirs sont délimités par les statuts selon la volonté des associés. Les statuts peuvent prévoir par exemple que le gérant aura seul le pouvoir de vendre l’immeuble ou que la décision devra être prise par l’assemblée des associés. Ainsi, acquérir un bien immobilier au travers d’une SCI permet plus de souplesse dans la gestion future du bien. Par ailleurs, l’avantage de la SCI est de permettre une certaine stabilité en cas de volonté de sortie d’un associé ; la vente de ses parts peut permettre d’éviter la vente de ses actifs.

Concernant la transmission du bien, la SCI permet de transmettre une valeur nette de parts, déterminée par différence entre la valeur vénale des actifs et le passif porté par la SCI, ce qui permet une diminution de l’assiette taxable aux droits de mutation à titre gratuit. La déduction du passif est également possible pour la donation de la quote-part indivise d’un bien, mais cette faculté est conditionnée à l’affectation de la charge du prêt au donataire dans l’acte de donation et notification aux créanciers (CGI art 776). Seules les dettes souscrites auprès d’Établissements de crédit et affectées au bien transmis sont déductibles dans ce dernier cas.

 

  • De faciliter et d’optimiser la transmission d’un patrimoine :

La SCI facilite le partage équitable des parts entre les donataires.

La SCI permet un étalement dans le temps de la donation des parts afin de bénéficier de l’abattement applicable à la base imposable aux droits de mutation à titre gratuit (en ligne directe, 100 000 € par parent, par enfant, renouvelé tous les 15 ans; article 779 I du CGI).

 

Les règles d’imposition en fonction du mode de détention choisi

Dans le cas de l’investissement en direct

Les personnes physiques doivent faire une déclaration annuelle des revenus fonciers encaissés sous déduction de certaines charges.

Il existe deux régimes d’imposition : le micro foncier (revenu imposable déterminé forfaitairement à 70 % du revenu brut) et le régime réel. Si le montant annuel des revenus fonciers bruts de votre foyer fiscal est supérieur à 15 000 €, vous êtes obligatoirement assujetti au régime réel. Le revenu net imposable annuel est déterminé sous déduction de toutes les charges afférentes à vos biens immobiliers, fiscalement déductibles.

Les charges déductibles sont les frais de gérance et de gestion, les charges locatives non récupérées, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, dont les primes afférentes à un contrat d’assurance vie ou d’assurance décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt, les travaux d’entretien et de réparation et les déductions pratiquées au titre de certains dispositifs fiscaux. Les travaux d’amélioration ne sont déductibles que lorsqu’ils sont effectués dans des logements affectés à l’habitation non soumis à un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson, Périssol). Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés.

Le revenu net de charges est taxé au barème progressif de l’IRPP et aux prélèvements sociaux (taux en vigueur actuellement de 15,5 %). Lorsqu’un déficit est constaté, il s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, et sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou générée par les intérêts d’emprunt.

 

Dans le cas de l’investissement via une SCI assujettie à l’IR

En application de la règle générale posée par l’article 60, 1er alinéa du CGI, les résultats réalisés par les sociétés de personnes sont déterminés globalement à leur niveau dans les conditions prévues à l’égard des exploitants individuels. Ces résultats sont ensuite imposés au nom de chacun des associés à raison de la quote-part correspondant à leurs droits respectifs, soit à l’impôt sur les sociétés pour les entreprises passibles de cet impôt (CGI art 218 bis), soit à l’impôt sur le revenu pour la fraction qui revient à des entreprises individuelles ou à des associés personnes physiques (CGI art 8), et ce même en l’absence de distribution effective.

Lorsque les associés sont des personnes physiques, le résultat est déterminé, pour leur quote-part, selon les règles des revenus fonciers. Le revenu foncier dégagé par la SCI vient s’ajouter aux autres revenus du foyer fiscal et est imposable au barème progressif de l’IRPP ainsi qu’aux prélèvements sociaux (taux en vigueur actuellement de 15,5 %).

Lorsque les associés sont des personnes morales assujetties à l’IS, la quote-part de bénéfice leur revenant est déterminée en fonction des règles de l’impôt sur les sociétés.

 

Dans le cas de l’investissement via une SCI assujettie à l’IS

Le compte de résultat est établi au niveau de la société selon les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et est soumis à l’IS :

  • Au taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice et de 28 % pour la quote-part de bénéficie comprise entre 38 120 € et 75 000 € pour les entreprises qui ont réalisé un chiffre d’affaires inférieur à 7 630 000 € et dont le capital, intégralement libéré, est détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017 suite à l’adoption de la loi de finances 2017).
  • Au taux réduit de 28 % jusqu’à 75 000 € de bénéfice pour les sociétés qui répondent à la définition de la PME prévue par le droit de l’Union européenne (moins de 250 salariés et CA inférieur ou égal à 50 M€ ou total du bilan inférieur ou égal à 43 M€). Disposition applicable pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017 (loi de Finances 2017).
  • Au taux normal de 33, 1/3 % au-delà.

Contrairement au régime des revenus fonciers, il est possible de pratiquer une déduction comptable et fiscale du bénéfice, sous forme d’amortissement, du prix de revient de l’immeuble ainsi que des travaux s’y rapportant, y compris les travaux d’agrandissement ou de reconstruction.

Le bénéfice n’est pas imposable au nom des associés, mais un second niveau d’imposition intervient en cas de distribution des bénéfices.

Lorsque le dividende est distribué à une personne physique, il est soumis au régime des revenus mobiliers. L’assiette imposable au barème progressif de l’impôt est déterminée après déduction d’un abattement de 40 % et de la CSG déductible, à hauteur de 5,1 % du montant du dividende brut. L’assiette imposable aux prélèvements sociaux ne bénéficie d’aucun abattement.

Lorsque le dividende est distribué à un associé personne morale assujetti à l’IS, il peut bénéficier du régime mère-fille (art 145,1 du CGI). Ce régime optionnel permet aux sociétés mères de bénéficier de l’exonération des dividendes reçus de leurs filiales, sous réserve de la taxation d’une quote-part de frais et charges fixée forfaitairement à 5 % du produit total des participations.

Ces dispositions ne tiennent pas compte du Projet de Loi de Finances 2018 qui devrait instituer une baisse progressive du taux de l’IS de 33 1/3% à 25% et un PFU (Prélèvement forfaitaire unique) de 30% (12.8% d’impôt sur le revenu + 17.2% de prélèvements sociaux) sur les dividendes mis en distribution à compter du 1er janvier 2018.

 

Impôt sur les revenus, impôts sur les sociétés : quelle option choisir ?

Au regard de l’ensemble des observations ci-dessus, il apparaît que :

  • Le régime de l’impôt sur le revenu peut sembler pénalisant pendant la phase d’emprunt, du fait du déficit de trésorerie qu’il génère. Ce régime est notamment pénalisant dans la mesure où la fiscalité des revenus fonciers est subie alors que la distribution de dividendes réalisée par une SCI assujettie à l’IS permet de maîtriser le niveau de revenu annuel nécessaire au foyer et de limiter la fiscalité directe des revenus. Par ailleurs, dans le cadre de ce régime il est impossible de pratiquer un amortissement sur les actifs immobiliers pour réduire le bénéfice imposable, contrairement au régime de l’impôt sur les sociétés.
  • Le régime de l’impôt sur les sociétés présente l’inconvénient d’un double niveau d’imposition en cas de distribution et de la fiscalité de cession de l’immeuble ou des parts qui est plus élevée que la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers.

Ainsi, l’arbitrage entre les deux régimes se fait au regard de vos objectifs : soit de conserver les actifs pour les transmettre (Option SCI à l’IS), soit de réaliser des plus-values pour disposer ensuite d’un capital (Option SCI à l’IR).

Le recours au démembrement de propriété pourra par ailleurs être une solution intermédiaire.

 

Texte achevé de rédiger le 10 octobre 2017.